產(chǎn)品升級(jí)釋放銷售潛力 五礦平穩(wěn)穿越周期之道

2020-09-30 01:17:40來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

2020年受疫情影響,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多種困局,售樓部關(guān)閉、銷售承壓、債務(wù)壓頂......盡管隨著疫情的好轉(zhuǎn),樓市不斷回暖,但上半年房企推盤節(jié)奏、銷售節(jié)奏已然被打亂。

受制于疫情,房企第一季度銷售慘淡,資金回流不足,直接導(dǎo)致下半年房企拿地意愿降低;二季度以來(lái),房企集中推貨,帶動(dòng)成交量持續(xù)走高,但依舊難以彌補(bǔ)一季度停工帶來(lái)的影響。

在這樣的情況下,五礦地產(chǎn)仍然交出了一張平穩(wěn)穿越周期的答卷,展現(xiàn)出央企實(shí)力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,上半年,五礦地產(chǎn)順利推出“五礦地產(chǎn)5M智能健康體系(機(jī)電設(shè)備篇)”,對(duì)VIPLIFE幸福生活價(jià)值體系中的“智慧營(yíng)造”模塊進(jìn)行升級(jí)打造。

事實(shí)上,在后疫情時(shí)代,人居升級(jí)需求進(jìn)一步放大,對(duì)大多數(shù)客群而言,不再只追求越來(lái)越大的物理空間,而是更注重健康、安全、智能與便捷性。如今,五礦地產(chǎn)再度進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí),推出了全生命周期關(guān)懷的2.0版本,這種產(chǎn)品力也讓這家央企平穩(wěn)穿越新周期,釋放銷售潛力。

數(shù)據(jù)顯示,加上非上市的托管項(xiàng)目部分,2020年上半年,五礦地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額131.33億元,實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積82.12萬(wàn)平方米。

五礦地產(chǎn)董事長(zhǎng)何劍波說(shuō),企業(yè)要量力而行,不能盲目貪大,因?yàn)樵诎l(fā)展的過(guò)程中,把經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提高,競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng),規(guī)模自然而然會(huì)增長(zhǎng),這就是一個(gè)水到渠成的結(jié)果。

而過(guò)去幾年,這家央企不斷通過(guò)團(tuán)隊(duì)打造、土儲(chǔ)布局、產(chǎn)品打磨來(lái)修煉內(nèi)功。風(fēng)起揚(yáng)帆正當(dāng)時(shí),如今,五礦地產(chǎn)的規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)營(yíng)能力穩(wěn)步提升、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

產(chǎn)品升級(jí)釋放銷售潛力

隨著疫情帶給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)新的思考,開發(fā)商的新一輪洗牌在加速,消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新升級(jí)需求呼之欲出。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有包括萬(wàn)達(dá)、恒大、遠(yuǎn)洋、融僑等超40家房企發(fā)力健康住宅,包括以投資新設(shè)或收購(gòu)的方式布局大健康,從技術(shù)層面提升住宅的品質(zhì)等等。

有分析認(rèn)為,健康住宅或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)的主力方向。

五礦地產(chǎn)近兩年也大力發(fā)展健康住宅,2017年,五礦地產(chǎn)就已發(fā)布了VIPLIFE幸福生活價(jià)值體系,通過(guò)外部資源、內(nèi)部居住營(yíng)造和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)三個(gè)維度進(jìn)行設(shè)定,形成了“五礦地產(chǎn)全生命周期關(guān)懷1.0系統(tǒng)”。

去年下半年,五礦再度進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí),直到近期推出了全生命周期關(guān)懷的2.0版本。

據(jù)介紹,5M智能健康體系(機(jī)電設(shè)備篇)不僅關(guān)注空氣、用水、照明等生活環(huán)境,還從機(jī)電設(shè)備控制、社區(qū)安防、戶內(nèi)外設(shè)施、噪聲控制、供暖空調(diào)、資源利用、設(shè)備能效等維度營(yíng)造健康生活,包含5大使命、15大核心要點(diǎn)、78項(xiàng)技術(shù)措施,是五礦地產(chǎn)在智能、健康住宅機(jī)電設(shè)備方面的引領(lǐng)性標(biāo)準(zhǔn)。

具體來(lái)看,5M智能健康體系共分為五個(gè)部分,包括健康生活、智慧系統(tǒng)、貼心管理、舒適環(huán)境以及綠色材料。目前該體系已應(yīng)用在成都西棠項(xiàng)目、南京瀾悅溪山項(xiàng)目以及香港蔚藍(lán)東岸等項(xiàng)目當(dāng)中。

其中,成都西棠項(xiàng)目為高端定制住宅產(chǎn)品系,落位5M智能健康體系A(chǔ)檔,覆蓋64項(xiàng)技術(shù)措施,項(xiàng)目的產(chǎn)品打造在空氣監(jiān)測(cè)、水質(zhì)監(jiān)測(cè)、智能家居、智慧社區(qū)、人性設(shè)施、濕熱環(huán)境、綠色管材等方面,涵蓋了成都當(dāng)?shù)乜蛻裘舾卸雀叩募夹g(shù)措施,并且能夠達(dá)到行業(yè)先進(jìn)技術(shù)水平;南京瀾悅溪山項(xiàng)目通過(guò)獨(dú)有的晝夜節(jié)律照明、車庫(kù)CO監(jiān)控及太陽(yáng)能熱水技術(shù)措施,帶給客戶真正的智慧生活體驗(yàn)。

而香港蔚藍(lán)東岸項(xiàng)目在實(shí)施5M落位時(shí)充分考慮了香港本地客戶對(duì)于享受英式管家式服務(wù)的傳統(tǒng)習(xí)慣,所以項(xiàng)目在對(duì)產(chǎn)品打造的同時(shí),依然尊重當(dāng)?shù)乜蛻舴?wù)理念,在產(chǎn)品技術(shù)升級(jí)的基礎(chǔ)上保留人性化服務(wù),為本地客戶創(chuàng)造智慧、綠色且富有人文溫度的的生活空間。

也就是說(shuō),對(duì)五礦地產(chǎn)而言,每一項(xiàng)技術(shù)、體系并非一套固定的標(biāo)準(zhǔn),而是根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目,每一個(gè)空間活學(xué)活用。

值得一提的是,五礦地產(chǎn)5M智能健康系統(tǒng)目前推出的是機(jī)電設(shè)備篇,后續(xù)對(duì)于5M的升級(jí)打造還將在此基礎(chǔ)上加入戶型設(shè)計(jì)、精裝體系、社區(qū)景觀等維度的產(chǎn)品內(nèi)容,以此形成完整的以5M智能健康系統(tǒng)為基礎(chǔ)的“五礦地產(chǎn)全生命周期關(guān)懷2.0系統(tǒng)”。

也正是對(duì)產(chǎn)品的追求,五礦地產(chǎn)的銷售潛力逐漸被激發(fā)。正如何劍波所言:“企業(yè)還是要踏實(shí)做事,扎扎實(shí)實(shí)地走著每一步”。

2020年上半年,五礦地產(chǎn)簽約銷售總額達(dá)55.9億元,同比上升36.0%;加上非上市的托管項(xiàng)目部分,該公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售總額131.33億元,實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積82.12萬(wàn)平方米。根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)的統(tǒng)計(jì),在新冠疫情的影響下,TOP100房企上半年的總銷售金額為51517.1億元,同比下降3.2%,而五礦地產(chǎn)同期銷售上升約36.0%,大幅高于行業(yè)平均水平。

土儲(chǔ)蓄力

“2016-2018年我們都在大灣區(qū)積極儲(chǔ)貨,對(duì)下一步的發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)”,此前,何劍波預(yù)計(jì),由于前幾年的“積累”,五礦地產(chǎn)2020-2021年的銷售將會(huì)有比較大的增長(zhǎng)。

事實(shí)上,土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以發(fā)展的彈藥,通常,企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積決定未來(lái)是否有足夠的資源進(jìn)行開發(fā),決定銷售增長(zhǎng)的可持續(xù)性。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉,近兩年,五礦地產(chǎn)吸納了不少土儲(chǔ),重點(diǎn)布局一二線城市以及粵港澳大灣區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì),截止2020年7月末,五礦地產(chǎn)剩余土地儲(chǔ)備面積為1077.6萬(wàn)平方米,剩余總貨值為1728.23億元,權(quán)益剩余土地儲(chǔ)備面積為852.61萬(wàn)平方米,權(quán)益剩余總貨值為1300.90億元。

其中,上市公司部分剩余土地儲(chǔ)備面積為857.19萬(wàn)平方米,剩余總貨值為1490.93億元;上市公司部分權(quán)益剩余土地儲(chǔ)備面積為638.90萬(wàn)平方米,權(quán)益剩余總貨值為1028.24億元。截止2020年6月底,五礦地產(chǎn)已取得土地證尚未開工計(jì)容建面為356.92萬(wàn)平方米,已取得土地證尚未開工部分貨值預(yù)估為326.50億元。

除了招拍掛拿地,五礦地產(chǎn)還通過(guò)母公司注資的方式增加土地儲(chǔ)備。6月中旬,五礦地產(chǎn)公告披露,擬以約28億元人民幣收購(gòu)母公司資產(chǎn),隨后,在8月7日的股東特別大會(huì)上,該公司收購(gòu)母公司資產(chǎn)的相關(guān)事項(xiàng)及相關(guān)議案獲全票通過(guò)。

據(jù)悉,在2004年收購(gòu)香港紅籌上市公司“東方有色”并改名為五礦建設(shè)成功上市后,五礦先后完成了三次母公司資產(chǎn)收購(gòu),這是第四次。

中報(bào)顯示,在此次收購(gòu)母公司資產(chǎn)后,五礦地產(chǎn)增加約303萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備,收購(gòu)資產(chǎn)包括分布于5個(gè)城市11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及1家物業(yè)管理公司,71%為住宅,其余為社區(qū)配套商業(yè)且二線城市占比高達(dá)71%。

值得一提的是,幾年前,五礦就把一些非上市資產(chǎn)交由上市公司托管,經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展,如今,這些非上市資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題得到理順,并于今年注入上市公司。

對(duì)五礦地產(chǎn)而言,此次收購(gòu)的資產(chǎn)原本由上市公司托管,公司對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)非常熟悉,因此在本次收購(gòu)后可迅速將協(xié)同效應(yīng)轉(zhuǎn)化為盈利提升。與此同時(shí),在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下,五礦地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)一次性注入大體量的土儲(chǔ),不僅能夠迅速提升公司的規(guī)模,還能緩解該公司因項(xiàng)目數(shù)量較少而帶來(lái)的增長(zhǎng)瓶頸期。

在此前的采訪中,何劍波也提到,收購(gòu)母公司資產(chǎn),雖然不能立馬在今年的利潤(rùn)上體現(xiàn)出來(lái),但會(huì)從規(guī)模上、銷售上、項(xiàng)目布局上體現(xiàn)出來(lái),還會(huì)為明年、后年乃至往后的時(shí)間打下一個(gè)強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。

“注資對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)有一個(gè)很大的支持和促進(jìn)作用,這是立竿見影的利好。”

資本的加持

“五礦是不是不缺錢?”

“好企業(yè)從來(lái)不缺錢,因?yàn)橘Y金總是向好的項(xiàng)目、好的企業(yè)去流動(dòng)。”

在七月初的采訪中,何劍波曾告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,無(wú)論是國(guó)企、央企還是民企,都要控制好自己的資產(chǎn)負(fù)債表,不要成為風(fēng)險(xiǎn)很大的企業(yè)。

事實(shí)上,過(guò)去一年,國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策,嚴(yán)格管控資金流向房地產(chǎn)行業(yè),房企融資難度加大,融資難、融資貴成為行業(yè)的普遍特點(diǎn)。進(jìn)入2020年,受疫情影響境內(nèi)流動(dòng)性持續(xù)寬松,融資成本走低,但企業(yè)融資分化加劇。

這樣的金融背景疊加疫情、房企債務(wù)集體到期的情況下,不少房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈斷裂、現(xiàn)金流吃緊甚至爆雷的現(xiàn)象。

而與此同時(shí),五礦地產(chǎn)仍能通過(guò)公司債、銀團(tuán)貸等方式撬動(dòng)了更多的資金。據(jù)悉,今年1月20日,五礦地產(chǎn)與若干銀行達(dá)成一項(xiàng)本金60億港元的四年期定期貸款融資協(xié)議,該融資計(jì)劃獲得了18家國(guó)際及本地銀行參與,認(rèn)購(gòu)金額逾128億港元。8月24日,五礦地產(chǎn)子公司獲銀行18億港元循環(huán)貸款額度。

顯然,在金融監(jiān)管趨緊的房地產(chǎn)下半場(chǎng),央企身份使得五礦地產(chǎn)在融資方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

財(cái)報(bào)顯示,于2020年6月30日,五礦地產(chǎn)的借款總額為190.93億元,借款凈額為155.16億元,凈負(fù)債率(借款凈額對(duì)權(quán)益總額)為92.3%。同期,五礦地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行存款(不包括受限制現(xiàn)金及銀行存款)35.57億港元。

在持有的現(xiàn)金基礎(chǔ)上,五礦地產(chǎn)上半年尚未使用的銀行融資額度仍有65.53億港元,這將為其未來(lái)一段時(shí)間的債務(wù)償還提供助力。

另一方面,較低的融資成本也成為五礦地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)之一,數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,該公司的加權(quán)平均借貸成本保持在3.35%,較去年同期下降1.67個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),2020年6月單月房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源合計(jì)20690.5億元,環(huán)比增長(zhǎng)32.2%,同比增長(zhǎng)13.2%。截止到6月末,房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源合計(jì)累計(jì)值為83344.37億元,但因年初疫情影響,同比依然小幅下降1.9%。

與此同時(shí),上半年,房企信用債發(fā)行總規(guī)模3282億元,同比基本持平,平均利率為4.3%,也就是說(shuō),五礦地產(chǎn)的融資利率與全行業(yè)相比,仍舊處于較低水平。

資金是房企賴以生存的口糧,而土地是其賴以發(fā)展的彈藥,對(duì)五礦地產(chǎn)而言,一方面在央企身份的加持下,在通銀團(tuán)貸款等方式的助力下,融資成本逐年降低;另一方面,這家企業(yè)亦不斷通過(guò)招拍掛拿地,通過(guò)母公司注資增加土儲(chǔ),這些無(wú)疑都成為五礦地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的“王牌”。

關(guān)鍵詞: 產(chǎn)品升級(jí)釋放銷售潛力

責(zé)任編輯:hnmd003

相關(guān)閱讀

推薦閱讀