解局 | 萬(wàn)達(dá)商管融資圖譜與25億元公司債背后

2020-11-14 00:49:04來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 凡有關(guān)萬(wàn)達(dá)和王健林的一點(diǎn)零星消息，都能引發(fā)業(yè)內(nèi)的熱議。

前不久，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下AMC院線配股集資“求生”、萬(wàn)達(dá)電影虧損與救贖的消息接連躥上業(yè)內(nèi)頭版頭條；而近日，業(yè)內(nèi)討論的主角換成了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下另一平臺(tái)——萬(wàn)達(dá)商管。

據(jù)上清所此前披露，萬(wàn)達(dá)商管擬發(fā)行2020年度第五期中期票據(jù)，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為人民幣20億元、發(fā)行金額上限為人民幣42.5億元，票面利率暫未厘定。

然而11月11日，萬(wàn)達(dá)商管再度發(fā)布公告，顯示決定調(diào)整大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2020年度第五期中期票據(jù)發(fā)行金額為25億元。

為什么將發(fā)行金額縮減近半？萬(wàn)達(dá)商管方面沒(méi)有給出明確的理由。但按照25億元統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)公司債、中期票據(jù)等方式籌集資金也已經(jīng)超過(guò)400億元，超過(guò)去年全年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入總額。

公司債背后

近兩年，隨著萬(wàn)達(dá)“斷臂自救”清償債務(wù)、設(shè)立地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行“資產(chǎn)騰挪”、海外項(xiàng)目清零等動(dòng)作，萬(wàn)達(dá)商管融資渠道也在斷檔三年之后逐步重啟。

上清所11月11日披露信息顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司于今年11月6日-9日于公司2020年度第五期中期票據(jù)的相關(guān)發(fā)行文件，擬采用發(fā)行金額動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模20億元，發(fā)行金額上限為42.5億元，期限為2+1年。

公告表示，根據(jù)目前申購(gòu)情況，經(jīng)與簿記管理人協(xié)商一致，現(xiàn)決定調(diào)整大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司2020年度第五期中期票據(jù)發(fā)行金額為25億元。

而在此前11月6日的公告中，萬(wàn)達(dá)商管宣布第五期中期票擬募集資金為42.5億元，募集資金擬全部用于償還大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2015年度第二期中期票據(jù)。

分析人士透露：“萬(wàn)達(dá)商管短期有息債務(wù)的規(guī)模仍然較大，面臨一定的償付壓力，所以今年的融資動(dòng)作比較多”。

據(jù)萬(wàn)達(dá)商管2020年三季報(bào)顯示，2020年1-9月，發(fā)行人營(yíng)業(yè)收入為270.53億元，較同期下降44.90%；凈利潤(rùn)為107.2億元，較同期下降42.14%。2020年一季度的疫情期間，公司為支持租戶(hù)經(jīng)營(yíng)提出為租戶(hù)減免租金，免租金額達(dá)40億元，導(dǎo)致收入、利潤(rùn)同比大幅下滑。

債務(wù)方面，截至2020年9月末，發(fā)行人有息負(fù)債總額為1800.11億元，其中一年內(nèi)到期為559.48億元，而公司的貨幣資金僅為412.02億元，償債壓力不小。

也就是說(shuō)，當(dāng)債務(wù)遇到集中兌付期，而營(yíng)收端又無(wú)法及時(shí)補(bǔ)足資金時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管將通過(guò)融資來(lái)緩解壓力。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管接連計(jì)劃發(fā)債，其中包括四期公司債，五期中期票據(jù)，以及一只小公募、一只ABS等，籌集資金超過(guò)400億。

“雖然融資逐步重啟，但可以看到，這兩年萬(wàn)達(dá)的融資途徑還是比較單一，主要以公司債、票據(jù)為主，幾乎見(jiàn)不到美元債或者其他類(lèi)型的債券”，分析人士提到。

較單一的融資渠道，或許源于萬(wàn)達(dá)商管的退市，隨之而來(lái)的，是香港資本窗口的關(guān)閉；亦或許，是因?yàn)槿昵暗奈C(jī)對(duì)萬(wàn)達(dá)造成的影響還未完全消除。

資料顯示，萬(wàn)達(dá)商管前身為大連萬(wàn)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2002年9月16日，并于2007年更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司，成為萬(wàn)達(dá)旗下地產(chǎn)發(fā)展的唯一平臺(tái)。

在2015年以前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式更多是“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式，即以出售物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流支撐自持商業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，以萬(wàn)達(dá)城市綜合體為例，其中的住宅、公寓、寫(xiě)字樓的出售，都能支撐其商業(yè)、酒店的運(yùn)營(yíng)和持有。

而2015年初，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司4家機(jī)構(gòu)投資240億元共同建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式正式啟動(dòng)。

這一年成為萬(wàn)達(dá)最重要的轉(zhuǎn)折期。

輕資產(chǎn)圖譜

從那以后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，并在2018年成立萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)，將商業(yè)地產(chǎn)分離，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也正式更名為萬(wàn)達(dá)商管，負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

而在今年9月29日，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)透露，從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

實(shí)際上，當(dāng)這種輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)模式形成一套流程和模塊，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)便可以快速?gòu)?fù)制，從而加速商業(yè)廣場(chǎng)的擴(kuò)張。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管將以更為輕資產(chǎn)化的商業(yè)結(jié)構(gòu)，獲取更便利的上市條件和較高的估值，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)也可獨(dú)立尋求出路。

分析人士也提到，“國(guó)十一條出臺(tái)實(shí)質(zhì)上叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資，房企IPO 也基本停止，萬(wàn)達(dá)商管轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)以后，可以不被劃分到房地產(chǎn)的板塊當(dāng)中，避開(kāi)了政策風(fēng)險(xiǎn)，重新上市可能會(huì)更順利一點(diǎn)”。

但硬幣總是有兩面的。在尋求輕資產(chǎn)的路上，萬(wàn)達(dá)也不得不舍棄一部分的收益通道。

據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式分為兩種，第一種是投資類(lèi)，就是跟“有錢(qián)沒(méi)地”的機(jī)構(gòu)合作，具體來(lái)說(shuō)就是投資人出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)找地、規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)；第二種是合作類(lèi)，就是與“有錢(qián)有地”的企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，投資者出錢(qián)出地，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，但租金七三分成。

在“絕對(duì)的輕資產(chǎn)”模式下，萬(wàn)達(dá)并不需要承擔(dān)過(guò)多的成本，對(duì)存在資金危機(jī)的萬(wàn)達(dá)而言，是個(gè)不錯(cuò)的過(guò)渡模式。但這種全面輕資產(chǎn)的模式，就意味著萬(wàn)達(dá)無(wú)法新增自持項(xiàng)目，這就導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法使用開(kāi)發(fā)貸等方式來(lái)撬動(dòng)銀行貸款，不利于改善公司的資金狀況。

更重要的是，不再自持商業(yè)項(xiàng)目后，萬(wàn)達(dá)亦無(wú)法享受資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益與紅利，因此，這種純輕資產(chǎn)的模式對(duì)萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)的融資便利度與持續(xù)獲取資產(chǎn)增值收益方面有所影響。

在地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，萬(wàn)達(dá)商管的輕重選擇，實(shí)際上也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨越發(fā)展瓶頸的一個(gè)縮影。

據(jù)悉，繼探路者萬(wàn)達(dá)之后，大悅城、寶龍等企業(yè)也不斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，但各家的模式卻也各不相同，大悅城的輕資產(chǎn)模式更多偏向金融層面的運(yùn)用，而寶龍商業(yè)更多是向獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

成效如何？有數(shù)據(jù)顯示，大悅城目前有3只房地產(chǎn)基金，合共募資257億元投入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，并落地天津、上海、北京等多個(gè)項(xiàng)目；而寶龍商業(yè)則表示，今年下半年10個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)輕資產(chǎn)的開(kāi)拓力度。

至于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，自2018年定下10年內(nèi)建成1000座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的小目標(biāo)后，2018年，萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)了49個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2019年新開(kāi)業(yè)43個(gè)，而2020年前九月，萬(wàn)達(dá)商管年內(nèi)已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。

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