觀點(diǎn)直擊 | 第一服務(wù)上市發(fā)布會(huì) 一家“小物業(yè)”如何具有獨(dú)特性

2020-10-10 02:06:04來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 當(dāng)代即將又多一個(gè)上市平臺(tái)。

10月9日，第一服務(wù)控股有限公司舉行上市媒體發(fā)布會(huì)。發(fā)布會(huì)以線上形式舉行，董事長(zhǎng)兼非執(zhí)行董事張鵬、執(zhí)行董事、聯(lián)席首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理劉培慶、執(zhí)行董事兼聯(lián)席首席執(zhí)行官賈巖、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官朱莉與董秘牛嬌出席。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于會(huì)中獲悉，第一服務(wù)計(jì)劃以每股1.86-2.46港元的價(jià)格，發(fā)行2.5億股，當(dāng)中10%在港公開發(fā)行，計(jì)劃集資4.65億至6.15億港元。該股份于發(fā)布會(huì)當(dāng)日開始全球發(fā)售，將于10月12日-10月15日在香港公開發(fā)售，10月22日正式掛牌上市，海通國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

第一服務(wù)表示，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約50%將用于尋求戰(zhàn)略或投資物業(yè)管理公司；約20%將用于投資能源運(yùn)維項(xiàng)目及取得能源運(yùn)維權(quán)；約5%將用于研發(fā)綠色科技；約10%將用于提升公司的信息技術(shù)系統(tǒng)及發(fā)展智能小區(qū)；約5%將用于吸引及培養(yǎng)人才及約10%用于一般業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)及用作營(yíng)運(yùn)資金。

“和市場(chǎng)同行相比，第一服務(wù)在技術(shù)研發(fā)、特殊服務(wù)、生態(tài)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)具有鮮明的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

綠色科技是第一服務(wù)的鮮明特色。張鵬透露，截止到目前，公司共取得48項(xiàng)專利，并且在特色服務(wù)具有顯著優(yōu)勢(shì)，為社會(huì)輸出全生命周期的服務(wù)，覆蓋到物業(yè)管理、綠色科技、咨詢、人居產(chǎn)品系統(tǒng)安裝、能源運(yùn)維等領(lǐng)域。

物業(yè)+人居

“2019年，考慮到物業(yè)和人居兩個(gè)業(yè)務(wù)單元有諸多業(yè)務(wù)的協(xié)同性，選擇從新三板完成了摘牌和退市，并且完成了股權(quán)重組。”

劉培慶于會(huì)上介紹，首先，第一人居業(yè)務(wù)介入具有前置性，會(huì)介入到整個(gè)項(xiàng)目獲取階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)、能源方案設(shè)計(jì)，也能夠把后期物業(yè)管理的業(yè)務(wù)自然而然的帶出來(lái)，具有業(yè)務(wù)協(xié)同性。

其次，則考慮到業(yè)務(wù)上的補(bǔ)充和合作。他舉例稱，人居的業(yè)務(wù)有前期的設(shè)計(jì)、方案選型，也有后期的能源運(yùn)維，人居團(tuán)隊(duì)在專業(yè)技術(shù)上更高，但在后期運(yùn)維上投入的精力和人員配置沒(méi)有那么多基層的職員支撐，而物業(yè)恰恰有大量的基層工程技術(shù)人員，所以兩家企業(yè)合并在一起，能夠有很好的配合。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，第一服務(wù)由兩家新三板企業(yè)摘牌退市后合并而來(lái)，分別為第一物業(yè)和第一人居。

其中，第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，即通過(guò)應(yīng)用技術(shù)和科技創(chuàng)新改善人居環(huán)境，在項(xiàng)目建設(shè)之初就參與到項(xiàng)目的綠色解決方案，包括綠色標(biāo)識(shí)的獲取、最終項(xiàng)目的產(chǎn)品特色和定位，提升產(chǎn)品價(jià)值。

而值得關(guān)注到的是，第一人居業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，不僅能夠與物業(yè)產(chǎn)開協(xié)同，也能夠在一定程度上提升公司市值。

張鵬曾在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專訪時(shí)表示，當(dāng)代的物業(yè)公司不是跟別人拼保安保潔、管理面積、增值收入，而是做科技人居，用科技的力量解決人體的舒適度。

在他看來(lái)，隨著未來(lái)智能建筑、科技建筑、節(jié)能建筑、綠色建筑越來(lái)越多，第一服務(wù)能成為中國(guó)綠色設(shè)計(jì)中最廣泛的物業(yè)公司。

作為一家定位于科技人居+舒適服務(wù)的全生命周期生活家園和產(chǎn)業(yè)家園運(yùn)營(yíng)商，劉培慶介紹，第一服務(wù)的服務(wù)組合分為物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案、增值服務(wù)三條業(yè)務(wù)線。

“綠色人居解決方案是第一服務(wù)所獨(dú)有的一部分業(yè)務(wù)收入，也是其它物業(yè)公司在國(guó)內(nèi)目前所不具備的。”除去為人熟知的物管與增值服務(wù)，第一服務(wù)的獨(dú)特性在于提供綠色人居解決方案——這是一個(gè)提供能源運(yùn)維服務(wù)、綠色科技咨詢服務(wù)、系統(tǒng)安裝服務(wù)與恐龍系列產(chǎn)品銷售等服務(wù)在內(nèi)的業(yè)務(wù)。

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年，第一服務(wù)收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為28.4%，利潤(rùn)分別為4184萬(wàn)元、5294萬(wàn)元及8386萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率41.6%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為3964萬(wàn)元、5087萬(wàn)元及7729萬(wàn)元。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，2019年，第一服務(wù)錄得物業(yè)管理服務(wù)收入2.73億元，占總收入的43.7%，仍是主要收入來(lái)源，而綠色人居解決方案收入1.55億元，增值服務(wù)1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

而綠色人居解決方案的收入貢獻(xiàn)比例在今年得以提升。截至前四月數(shù)據(jù)，物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)的收入貢獻(xiàn)分別為41.4%與28%，而綠色人居解決方案的收入貢獻(xiàn)比例則進(jìn)一步提升至30.6%。

值得關(guān)注到的是，這部分業(yè)務(wù)也是個(gè)賺錢的業(yè)務(wù)。2019年，第一服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)毛利為7322萬(wàn)元，毛利率26.8%，而綠色人居解決方案及增值服務(wù)毛利分別是5294.7萬(wàn)元、9134.2萬(wàn)元，毛利率分別為34.3%、46.3%。

由此可見，即便物管服務(wù)仍為第一服務(wù)主要收入來(lái)源，但綠色人居解決方案與增值服務(wù)反而是第一服務(wù)更“掙錢”的業(yè)務(wù)。

第三方與非住宅答疑

規(guī)模是所有上市的物業(yè)公司繞不過(guò)去的命題。

根據(jù)最新披露的招股書數(shù)據(jù)，于2020年4月30日，第一服務(wù)合約建筑面積的業(yè)務(wù)版圖涵蓋中國(guó)19個(gè)省市的52個(gè)城市，在管建筑面積由2017年的710萬(wàn)平米增長(zhǎng)至2019年的1370萬(wàn)平米，年復(fù)合增長(zhǎng)率38.9%，并在2020年4月30日進(jìn)一步增至1500萬(wàn)平米。

與此同時(shí)，合約建筑面積由2017年的1140萬(wàn)平米以增加至2019年的2570萬(wàn)平米，年復(fù)合增長(zhǎng)率50.2%，這一數(shù)據(jù)在2020年4月30日增加至2700萬(wàn)平米。

不過(guò)，當(dāng)代置業(yè)仍是一家專注于住宅物業(yè)管理的企業(yè)，按照收入類型劃分，截至前四月，有97%的收入是來(lái)自住宅物業(yè)。這才一定程度上也是短板。

“第一服務(wù)有20年的住宅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，過(guò)去業(yè)務(wù)發(fā)展精力專注于住宅物業(yè)市場(chǎng)。不過(guò)，在過(guò)去三年，非住宅項(xiàng)目所得收入也在逐年提升。”

劉培慶回應(yīng)，過(guò)去幾年，第一服務(wù)也獲得了很多非住宅的管理業(yè)態(tài)，比如說(shuō)上海553電臺(tái)、江西公安局大樓等等，疫情以來(lái)也中標(biāo)了菏澤市的市民文化中心以及葫蘆島市一個(gè)區(qū)的政府辦公大樓。

他稱，第一服務(wù)未來(lái)將會(huì)把非住宅物業(yè)的市場(chǎng)拓展和獲取的重要性，提升到跟住宅物業(yè)同等重要性的水平上一起看待。

“在2022年年底到2023年，相信我們有能力把非住宅收入占比提升到10%到15%的區(qū)間。”

值得一提的是，近三年來(lái)，第一服務(wù)來(lái)自第三方的在管面積比例也在不斷提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年，第一服務(wù)來(lái)自第三方開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)占在管建筑面積僅為91.4萬(wàn)平米，占比12.9%；2019年，來(lái)自第三方的在管面積達(dá)到322.8萬(wàn)平米，占比23.6%，并進(jìn)一步增加至2020年4月30日的411.8萬(wàn)平米。

“過(guò)去三年，我們?cè)诘谌降谋壤还苁窃谑杖搿⒐芾砻娣e還是合約面積上都會(huì)有一個(gè)非常高比例的增長(zhǎng)，所有項(xiàng)目都是通過(guò)招投標(biāo)獲取而來(lái)，并沒(méi)有通過(guò)收并購(gòu)的方式獲取。這也充分證明，在過(guò)去三年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)是一片紅海的狀況下，我們依然能夠憑借我們的專業(yè)能力獲得我們的一席之地。”

對(duì)于第三方外拓，第一服務(wù)也提出了努力的目標(biāo)。管理層稱，相信仍然會(huì)維持并且超過(guò)過(guò)去三年的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)在2022、2023年，努力做到當(dāng)代置業(yè)提供的面積占到總體管理面積的1/3以下。

以下是第一服務(wù)控股有限公司上市發(fā)布會(huì)實(shí)錄：

媒體提問(wèn)：第一服務(wù)主要由第一物業(yè)和第一人居組成，將兩部分業(yè)務(wù)打包是出于什么考慮？能否介紹一下第一人居業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r？

劉培慶：當(dāng)時(shí)我們把這第一物業(yè)和第一人居做合并的原因，是出于兩方面的原因。

第一，這兩個(gè)業(yè)務(wù)是有諸多協(xié)同性的。舉例來(lái)講，第一人居的業(yè)務(wù)介入更加前置性，它會(huì)介入到整個(gè)項(xiàng)目獲取階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)、能源方案設(shè)計(jì)，在這個(gè)時(shí)候，它能夠把我們后期物業(yè)管理的業(yè)務(wù)自然而然的帶出來(lái)，所以就有一個(gè)業(yè)務(wù)協(xié)同性。

比如，我們?cè)谏綎|菏澤市有一個(gè)地標(biāo)項(xiàng)目叫菏澤中心，這個(gè)項(xiàng)目我們最早是給它做的恐龍系列產(chǎn)品的安裝和銷售，由于前期的恐龍系列，也就是我們的綠色人居解決方案部分業(yè)務(wù)的介入，整個(gè)80萬(wàn)平米的住宅、商業(yè)綜合體后期的物業(yè)也交給第一服務(wù)來(lái)做物業(yè)服務(wù)。

第二，過(guò)往大家在業(yè)務(wù)上有一個(gè)補(bǔ)充和合作。舉例來(lái)講，原來(lái)我們的人居部分的業(yè)務(wù)有前期的設(shè)計(jì)、方案選型，也有后期的能源運(yùn)維，通常后期的能源運(yùn)維都是由物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)做的，過(guò)往是兩家公司的時(shí)候，人居業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)在專業(yè)技術(shù)上更高一點(diǎn)，但是在后期運(yùn)維上投入的精力和人員配置沒(méi)有那么多基層的職員支撐，物業(yè)恰恰是有大量的基層工程技術(shù)人員，但是我們?cè)诟咧R(shí)密集型的管理上有所欠缺，所以這兩家企業(yè)合并在一起，它有一個(gè)很好的配合。

目前來(lái)看，我們各自的團(tuán)隊(duì)在出去做業(yè)務(wù)拓展、業(yè)務(wù)鋪排或者是公司講演的時(shí)候，都會(huì)把其它的業(yè)務(wù)帶上，目前來(lái)看這個(gè)效果越來(lái)越好。

賈巖：我回答一下第一人居的情況。第一人居是全過(guò)程的人居環(huán)境解決方案服務(wù)商，我們應(yīng)用技術(shù)和科技創(chuàng)新改善人居環(huán)境，在項(xiàng)目建設(shè)之初我們即參與到項(xiàng)目的綠色解決方案，包括綠色標(biāo)識(shí)的獲取、最終項(xiàng)目的產(chǎn)品特色和定位，提升產(chǎn)品價(jià)值，特別是在使用階段，我們?cè)谀茉催\(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)策略、科技平臺(tái)等等方面有自己的專長(zhǎng)，跟物業(yè)的結(jié)合，實(shí)際上是將這個(gè)專長(zhǎng)在使用階段擴(kuò)大。

在2020年上半年，我們?cè)诩扔薪ㄖ脑臁⒏叨宋飿I(yè)酒店類項(xiàng)目中參與了機(jī)電系統(tǒng)全過(guò)程的服務(wù)，在我們的物業(yè)中對(duì)能源機(jī)房的整體改造提升系統(tǒng)性能35%以上，不斷地激活潛力，未來(lái)隨著第一人居、第一物業(yè)合并之后的第一服務(wù)的資本市場(chǎng)的登陸，我們相信更多的既有社區(qū)挖掘潛力，對(duì)于新項(xiàng)目的獲取，對(duì)能源方案整體可持續(xù)運(yùn)營(yíng)會(huì)有很大的提升，對(duì)未來(lái)充滿信心。

媒體提問(wèn)：能否透露規(guī)模上的拓展計(jì)劃？未來(lái)會(huì)如何加大第三方比例？

劉培慶：第一服務(wù)是一個(gè)快速發(fā)展的物業(yè)管理綜合服務(wù)商，我們依靠和當(dāng)代置業(yè)的關(guān)系，獲得了強(qiáng)大的發(fā)展能力，這些年我們一直致力于為住宅物業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，過(guò)去三年我們?cè)诘谌降谋壤还苁窃谑杖搿⒐芾砻娣e還是合約面積上都會(huì)有一個(gè)非常高比例的增長(zhǎng)，所有的這些項(xiàng)目都是我們通過(guò)招投標(biāo)獲取而來(lái)，并沒(méi)有通過(guò)收并購(gòu)的方式獲取，這也充分證明在過(guò)去三年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)是一片紅海的狀況下，我們依然能夠憑借我們的專業(yè)能力獲得我們的一席之地。

對(duì)于未來(lái)幾年的發(fā)展，我們相信公司仍然會(huì)維持并且超過(guò)過(guò)去三年的發(fā)展速度，我們預(yù)計(jì)在2022、2023年，盡管當(dāng)代置業(yè)發(fā)展速度仍然非常迅猛，我們努力做到當(dāng)代置業(yè)提供的面積占到我們總體管理面積的1/3以下，這是我們努力的目標(biāo)。

媒體提問(wèn)：截止今年4月底，住宅物業(yè)占公司收益達(dá)97%，公司也表示尋求透過(guò)訂閱管理大量非住宅物業(yè)進(jìn)行發(fā)展，公司未來(lái)對(duì)非住宅物業(yè)有何目標(biāo)？

劉培慶：盡管我們?cè)谀壳翱磥?lái)來(lái)自住宅物業(yè)的比例仍然是很高的，但是仍然可以看到在過(guò)去三年非住宅項(xiàng)目所得收入是逐年提升的，過(guò)去我們的業(yè)務(wù)發(fā)展精力專注于住宅物業(yè)市場(chǎng)，畢竟我們有20年的住宅物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，包括我們管理的北京的當(dāng)代moma這樣世界十大建筑奇跡，也是北京的地標(biāo)建筑這樣的高端住宅綜合體的項(xiàng)目。

但是，在過(guò)去幾年，我們也仍然獲得了很多非住宅的管理業(yè)態(tài)，比如說(shuō)上海553電臺(tái)、江西公安局大樓等等。在今年疫情以來(lái)我們中標(biāo)了菏澤市的市民文化中心，也是在Top10的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)中把這個(gè)項(xiàng)目奪取下來(lái)，同時(shí)在中秋節(jié)之前我們新中標(biāo)了葫蘆島市的一個(gè)區(qū)的政府辦公大樓，今天是我們?nèi)雸?chǎng)的第一天。

可以看到，我們?cè)诜亲≌谋壤饾u擴(kuò)大。未來(lái)，我們將會(huì)把非住宅物業(yè)的市場(chǎng)拓展和獲取的重要性提升到跟住宅物業(yè)同等重要性的水平上一起看待。

在2022年年底到2023年，相信我們有能力把非住宅的收入占比的比例提升到10%到15%的區(qū)間。

媒體提問(wèn)：目前港股市場(chǎng)已經(jīng)有許多的內(nèi)地物業(yè)公司上市，同期在招股的也有公司表現(xiàn)不錯(cuò)，第一服務(wù)是否擔(dān)心招股遇冷？與其它物業(yè)管理公司相比，公司最大的優(yōu)勢(shì)是什么？

劉培慶：在中國(guó)有10萬(wàn)家物業(yè)管理企業(yè)，到現(xiàn)在能夠在香港上市的有小幾十家，我相信每一家能在香港資本市場(chǎng)登陸的都是這個(gè)行業(yè)的翹楚，我們非常尊敬，也愿意向優(yōu)秀的同行學(xué)習(xí)。

第一服務(wù)也具有鮮明的自身特色。第一服務(wù)擁有優(yōu)秀的綠色物業(yè)企業(yè)的發(fā)展基因，所管理的項(xiàng)目都是集中在一線和省會(huì)城市，管理的諸多項(xiàng)目也是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)建筑，在很多城市積累了優(yōu)秀的美譽(yù)度和口碑。

從第一服務(wù)來(lái)講，我們擁有的能源方案設(shè)計(jì)、綠色人居解決方案，包括在過(guò)去這些年當(dāng)中，盡管市場(chǎng)一片紅海，但我們項(xiàng)目的主動(dòng)續(xù)約率仍然是接近百分之百。我們認(rèn)為我們?cè)谕葡蛸Y本市場(chǎng)的時(shí)候，一定會(huì)有一些非常關(guān)注和專注于投資我們這樣一個(gè)綠色物業(yè)企業(yè)的投資者，所以盡管有一些同行業(yè)的企業(yè)也在招股，我們對(duì)自己的發(fā)行仍非常有信心。

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