未能簽訂的合同 中海地產(chǎn)濟(jì)南拿地與教育配套管窺

2020-11-16 01:32:27來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  

昔孟母，擇鄰處，子不學(xué)，斷機(jī)杼。

為了給孩子選擇良好的教育環(huán)境，古有孟母三遷，今有家長(zhǎng)花費(fèi)百萬(wàn)，爭(zhēng)奪5.6平米的“破舊小”學(xué)區(qū)房……

當(dāng)教育越來(lái)越受到關(guān)注，完善的社區(qū)教育配套也成為消費(fèi)者購(gòu)房的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，配建幼兒園、中小學(xué)，引入優(yōu)質(zhì)教育資源成為了樓盤銷售的重要砝碼。

近日，有媒體消息顯示，今年9月14日，中海在濟(jì)南競(jìng)得的一宗地塊，因未能按照掛牌要求引入教育培訓(xùn)中心等配套資源，至今該地塊仍未能簽訂土地出讓合同。

事實(shí)上，優(yōu)質(zhì)的教育資源往往能夠帶來(lái)更高溢價(jià)，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目增值的助推器，但中海也因教育配套小跌了一跤。

拿地兩個(gè)月未能簽訂出讓合同，意味著項(xiàng)目無(wú)法如期開(kāi)工、交付，無(wú)疑會(huì)打亂企業(yè)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

此外，有分析人士認(rèn)為，引入優(yōu)質(zhì)的教育資源本就不易，這兩年市場(chǎng)上的配套教育也出現(xiàn)了大量虛假承諾、價(jià)格高、品質(zhì)不佳等情況，此類情況無(wú)疑會(huì)加重市場(chǎng)的警惕。

“輸”在起跑線？

在當(dāng)下的大環(huán)境中，學(xué)區(qū)劃分無(wú)疑將教育和周邊地產(chǎn)項(xiàng)目捆綁起來(lái)，這也形成了房地產(chǎn)和教育資源的不可分割性。

這一點(diǎn)，從土地招拍掛當(dāng)中也有所顯現(xiàn)。

以中海兩個(gè)月前拿地為例：9月14日，濟(jì)南集中出讓15宗經(jīng)營(yíng)性土地、6組團(tuán)地塊，而中海地產(chǎn)經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)，以8.98億元拿下天橋區(qū)東沙組團(tuán)地塊，溢價(jià)率21.31%。

據(jù)悉，濟(jì)南天橋區(qū)人民政府?dāng)M在上述地塊配套初中內(nèi)引入北京師范大學(xué)基礎(chǔ)教育集團(tuán)優(yōu)質(zhì)教育資源。因此，出讓條件顯示，競(jìng)得人須配合天橋區(qū)政府，在土地成交后10日內(nèi)與天橋區(qū)教育和體育局、北京師范大學(xué)教育培訓(xùn)中心簽訂引進(jìn)學(xué)校開(kāi)發(fā)建設(shè)合作協(xié)議。

天橋區(qū)東沙組團(tuán)共包括3宗居住用地，總面積約93畝。當(dāng)時(shí)媒體消息透露，該地塊競(jìng)拍者之一--力高集團(tuán)在東沙地區(qū)深耕多年，是市場(chǎng)看好的拿地者，但沒(méi)想到，中海對(duì)該地塊表現(xiàn)出了空前強(qiáng)烈的意愿，并表示將竭力滿足政府對(duì)該區(qū)域關(guān)于引入教育集團(tuán)的相關(guān)規(guī)定要求。

或許，中海也沒(méi)有想到，正是“引入教育集團(tuán)”的規(guī)定，讓其陷入此次風(fēng)波中。

針對(duì)上述拿地，11月13日有媒體報(bào)道稱，天橋區(qū)政府兩次向濟(jì)南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)函稱，中海地產(chǎn)未履行“天橋區(qū)教育和體育局、北京師范大學(xué)教育培訓(xùn)中心（或相當(dāng)水平呢教育機(jī)構(gòu)）簽訂引進(jìn)學(xué)校開(kāi)發(fā)建設(shè)合作協(xié)議”，因此，該地塊至今未能簽訂土地出讓合同。

隨后，濟(jì)南中海回應(yīng)稱，與北京師范大學(xué)教育培訓(xùn)中心的合作協(xié)議已經(jīng)基本成型，簽約主體為天橋區(qū)教育和體育局和北京師范大學(xué)教育培訓(xùn)中心，所需費(fèi)用濟(jì)南中海地產(chǎn)投資有限公司已經(jīng)準(zhǔn)備充足，可以隨時(shí)簽約，隨時(shí)按協(xié)議約定付款。

雖然各方進(jìn)行了回應(yīng)與表態(tài)，但項(xiàng)目何時(shí)能完成出讓合同的簽署，何時(shí)能開(kāi)工，依舊沒(méi)有明確的時(shí)間表。

事實(shí)上，引入教育資源，不僅能夠提升區(qū)域教育品質(zhì)，更能為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)增值效益。這兩年，市場(chǎng)上很多依托教育資源的樓盤備受追捧。

數(shù)據(jù)顯示，去年江蘇蕪湖東方龍城的房?jī)r(jià)在7000元/平方米左右，但自從7中決定落戶東方龍城之后，房?jī)r(jià)上漲至8400元/平方米；西安學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格動(dòng)輒上萬(wàn)，而普通住宅價(jià)格一般7000元/平方米左右。

擁有教育配套的地產(chǎn)項(xiàng)目仿佛贏在了“起跑線”，這或許也是中海對(duì)東沙組團(tuán)項(xiàng)目表現(xiàn)出強(qiáng)烈意愿的重要原因。

但有分析人士則認(rèn)為，此類地塊比較重視教育資源的引入，若是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同規(guī)定完成要求，自然也會(huì)影響后續(xù)土地的交易和開(kāi)發(fā)，所以這種情況下，中海的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自然是有阻力的。

據(jù)悉，與中海東沙組團(tuán)地塊同期競(jìng)得的還有中交南北康地塊、中建東孚+城投國(guó)際醫(yī)學(xué)城地塊、市中控股白馬山地塊等，其中前者已成立項(xiàng)目公司，即將進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。

與之相比，中海東沙組團(tuán)項(xiàng)目遲遲未簽訂合同，無(wú)疑會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度、銷售進(jìn)度，以及資金回籠進(jìn)度。

教育配套AB面

一紙合同，反映的是中海地產(chǎn)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的風(fēng)云故事，更是國(guó)內(nèi)“地產(chǎn)+教育”模式變革與創(chuàng)新歷程的艱難縮影。

事實(shí)上，近兩年來(lái)，多地區(qū)陸續(xù)頒布新政，新建住宅小區(qū)都要按規(guī)劃配建幼兒園、中小學(xué)，同時(shí)，在土地招拍掛當(dāng)中，配建教育設(shè)施、引入教育資源成為眾多地塊的先決條件。

新規(guī)接連落地，隨之而來(lái)的是地產(chǎn)與教育更加緊密的掛鉤，“教育地產(chǎn)”、“學(xué)區(qū)房”、“學(xué)位房”等亦撲面而來(lái)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)與教育的結(jié)合主要從三個(gè)方面顯現(xiàn)，第一，資源爭(zhēng)奪型，即在“劃片入學(xué)”政策下，開(kāi)發(fā)商依靠搶奪學(xué)校周邊的地產(chǎn)資源來(lái)建造學(xué)區(qū)房；第二，合作型，即房企與政府合作，在樓盤周圍引入公辦或民辦學(xué)校；第三，自建品牌型，即房企創(chuàng)立自身的教育品牌服務(wù)所在社區(qū)，如碧桂園的“博實(shí)樂(lè)教育”、萬(wàn)科的“梅沙教育”、恒大地產(chǎn)的“恒大足校”等。

無(wú)論是哪種模式，從開(kāi)發(fā)商的角度而言，這種教育資源的配套不僅能夠促進(jìn)樓盤銷售、為項(xiàng)目帶來(lái)更好溢價(jià)能力，更能為企業(yè)的多元化轉(zhuǎn)型帶來(lái)增長(zhǎng)點(diǎn)。

此外，分析人士告訴我們，城市發(fā)展越發(fā)飽和，開(kāi)發(fā)商能拿到的黃金地段越來(lái)越越少，因此不得不向城市邊緣外擴(kuò)，而提供包括教育在內(nèi)的全套服務(wù)，則成為了吸引消費(fèi)者向城市邊緣遷移的條件之一。

硬幣總是有兩面，當(dāng)教育資源為住宅項(xiàng)目帶來(lái)利好的同時(shí)，又會(huì)帶走些什么？

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，如果不是采用自有教育資源，一般需要和政府、教育企業(yè)進(jìn)行交涉，前期工作不是那么容易開(kāi)展，此次中海濟(jì)南項(xiàng)目就是最好的例證。

除此之外，近兩年，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一些以教育地產(chǎn)為營(yíng)銷噱頭的項(xiàng)目，最終交付時(shí)遲遲未能兌現(xiàn)教育配套，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)這類項(xiàng)目信心不足。

分析人士對(duì)這種觀點(diǎn)表示贊同：“教育資源引入肯定是好事，但若只是炒作，也是市場(chǎng)需要警惕的。這種炒作會(huì)致購(gòu)房政策收緊，不僅容易干擾后續(xù)的房屋交易，甚至容易出現(xiàn)各類糾紛。”

更重要的是，與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格“居高不下”不同，房地產(chǎn)旗下教育資源尚未給房?jī)r(jià)帶來(lái)實(shí)際性影響。

有數(shù)據(jù)顯示，上海閔行區(qū)七寶附近萬(wàn)科城市花園本月二手房均價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米左右，該項(xiàng)目緊鄰上海閔行區(qū)萬(wàn)科雙語(yǔ)學(xué)校和民辦復(fù)旦萬(wàn)科實(shí)驗(yàn)學(xué)校，但均為自有教育品牌；同樣位于該地區(qū)的萬(wàn)科桂馨園，因?qū)诿鲝?qiáng)西校區(qū)，二手房?jī)r(jià)達(dá)到6.5萬(wàn)元/平方米。

或許，教育資源助推了樓盤價(jià)值的提升，但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，或許更應(yīng)關(guān)注的是樓盤本身的居住功能。正如分析人士所說(shuō)：“購(gòu)房者買的首先是房子，然后才是教育，教育是附加題。”

關(guān)鍵詞： 未能簽訂的合同 中海

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