快資訊丨信托公司搶“地王”了

2022-09-29 16:33:04來源：樂居財經(jīng)

文/樂居財經(jīng)李姍姍

(資料圖片)

杭州城有四家信托公司，分別是中建投信托、浙商金匯信托、杭州信托以及萬向信托。

這“四朵金花”都不約而同地偏愛房地產(chǎn)。其中，中建投信托曾連續(xù)五年投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資產(chǎn)占比不低于40%，萬向信托占比則一度高達60.08%。

在房地產(chǎn)行業(yè)激流勇進的那些年，杭州信托對地產(chǎn)的狂熱更甚。2021年以前，其投向房地產(chǎn)的信托資產(chǎn)占比常年保持在70%以上，2014年，占比一度超過八成。盡管在去年，其房地產(chǎn)業(yè)務有所收縮，但依然達到49.17%，在信托資產(chǎn)分布中排名第一。

而今，杭州信托再次加碼地產(chǎn)，悄悄進入了“地王”項目。

9月23日，上海綠城泓盛建設發(fā)展有限公司（下稱“上海綠城泓盛”）轉(zhuǎn)讓上海東燁置業(yè)有限公司（下稱“上海東燁置業(yè)”）10%股權(quán)，杭州信托接盤。

信息顯示，上海東燁置業(yè)成立于2020年6月，法定代表人為陸妍，注冊資本1億元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，上海東燁置業(yè)由上海綠城泓盛、上海蘢蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）以及溫州臻蔻企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股96.82%、2.54%和0.64%；股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，上海綠城泓盛、杭州信托分別持有上海東燁置業(yè)股份86.82%和10%，其余股東持股比例保持不變。

股權(quán)穿透可知，轉(zhuǎn)讓方上海綠城泓盛的背后為綠城中國。

據(jù)報道，去年杭州信托共有十多個地產(chǎn)信托計劃存在到期未能清償本金或利息的情況，以及展期以固有資金承接的情形，涉及金額高達70億元。

身陷地產(chǎn)雷區(qū)之后，杭州信托的業(yè)績也進入低谷期。2021年，其營收和凈利潤分別為6.98億元、3.26億元，同比分別大幅下滑38.77%和49.06%。

參股“地王”

樂居財經(jīng)《資管K線》查詢獲悉，杭州信托此次參股的上海東燁置業(yè)，關聯(lián)的是綠城中國位于鹽城的“曉風印月”項目。

2021年1月28日，經(jīng)過210輪加價，上海東燁置業(yè)聯(lián)合鹽城市房屋投資經(jīng)營有限公司，以21.77億元的價格競得江動廠（20204801號）地塊，樓面價約15782元/㎡，溢價率高達68.3%。彼時，因刷新地價記錄，綠城中國還被稱為鹽城新“地王”。

據(jù)悉，該地塊位于江蘇省鹽城市濱河路東側(cè)、黃海路南側(cè)，用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅-普通商品住房，土地面積約5.75萬㎡，容積率2.4，建筑面積約13.8萬㎡。

2021年8月，綠城·曉風印月項目首次開盤。據(jù)報道，該樓盤共有222套住宅，截至今年上半年已備案28套，已預售6套。

實際上，此次參股上海東燁置業(yè)，是杭州信托今年以來投資的唯一一家地產(chǎn)公司。而2021年，其投資的地產(chǎn)公司也僅有4家。

分別為，佛山市爍坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（持股100%），該公司此前為四川藍光發(fā)展旗下公司；惠州市融卓房地產(chǎn)有限公司（持股約48%），另51.06%股權(quán)由萬達和融創(chuàng)的合資公司廣州萬達文化旅游城投資有限公司共同持有、0.96%股權(quán)由融創(chuàng)旗下的創(chuàng)惠（深圳）房地產(chǎn)有限公司持有；還有華宇集團旗下的河南業(yè)輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（持股10%）和藍光發(fā)展旗下的茂名爍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（持股20%）。

而去年至今，杭州信托撤出投資的地產(chǎn)公司卻高達21家。其中，在去年7月份，杭州信托一口氣退出了4家。

如弘陽地產(chǎn)旗下的湖州弘源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，退出前持股100%；以及禹洲集團旗下的浙江舜鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，退出前持股20%。

目前，杭州信托對外投資的60家公司中，地產(chǎn)公司還剩15家。

地產(chǎn)“血淚史”

杭州信托地產(chǎn)大撤退和謹慎投資的背后，是其踩雷地產(chǎn)的“血淚史”。

據(jù)報道，去年杭州信托共有十多個地產(chǎn)信托計劃存在到期未能清償本金或利息的情況，以及展期以固有資金承接的情形。除了個別信托計劃尚未完全到期外，其他到期產(chǎn)品均存在未能回收余額，涉及金額約70億元。

在杭州信托踩雷的一眾房企中，藍光發(fā)展的問題最為突出。

據(jù)藍光發(fā)展此前公告，截至2022年6月30日，其累計到期未能償還的債務本息金額合計為387.75億元（包括銀行貸款、信托貸款、債務融資工具等債務形式）。

包括杭州信托、五礦信托、建信信托、北方信托等多家信托公司，均陷入藍光發(fā)展的債務漩渦。在這其中，杭州信托被違約的規(guī)模較大。

據(jù)悉，杭州信托曾為藍光發(fā)展融資約20.5億元，在后者廣東佛山、茂名、陜西寶雞等地的項目上，都曾以參股合作搭配融資的方式為藍光發(fā)展提供資金，以疑似“明股實債”的形式“輸血”這家已暴雷的千億房企。

較早前的2021年4月份，杭州信托因金融借款合同糾紛，起訴“天洋燕郊創(chuàng)新中心”項目的融資方三河東勝房地產(chǎn)、北京天洋國際、天洋控股集團、天洋文創(chuàng)合伙企業(yè)。

據(jù)悉，2017年4月，杭州信托先后發(fā)行“天洋燕郊創(chuàng)新中心1號”及“天洋燕郊創(chuàng)新中心2號”兩款集合信托計劃，期限3年，實際募集規(guī)模34億元。

而上述項目立項前相關材料顯示，彼時，天洋創(chuàng)新中心項目尚未取得“施工證”，且剩余10.15 億元未付土地款。

據(jù)中國裁判文書網(wǎng)，杭州信托要求東勝公司、天洋國際公司歸還借款本金22億元及對應利息。杭州信托表示，項目融資方已償還12億元，剩余借款本金22億元及對應利息尚未償還。

然而，在開庭之前的2021年3月1日，“天洋燕郊創(chuàng)新中心”項目融資方之一東勝公司已經(jīng)被申請破產(chǎn)重整。

另外，還有杭州信托于2019年4月4日成立的“秀蘭集團保定宸府項目集合資金信托計劃”，該信托到期日為2021年10月4日，底層資產(chǎn)為保定鴻正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的秀蘭保定宸府（一期）住宅項目。2020年1月，秀蘭集團被爆出違規(guī)銷售等問題，并在2020年4月之后對杭州信托出現(xiàn)利息違約。

除此之外，還有杭州信托對銀江集團杭州富陽智谷項目、天津雅士軒項目、恒威地產(chǎn)的鎮(zhèn)海項目等多個信托計劃出現(xiàn)違約。

大股東也踩雷

不僅杭州信托自身踩雷，其大股東百大集團（600865.SH）也曾折戟地產(chǎn)投資。

資料顯示，百大集團為一家主營百貨、酒店、物業(yè)管理等的企業(yè)，所屬行業(yè)為商業(yè)零售業(yè)，旗下?lián)碛邪俅笾脴I(yè)、百大資管、百大物服、百大酒店管理公司等多家分子公司。目前，百大集團在杭州信托的持股比例為6.26%，為其第三大股東。

去年年中，百大集團曾以自有資金，向杭州鴻同企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）出資1億元，并通過杭州星昂，向杭州花浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“杭州花浦”）發(fā)放借款。

據(jù)悉，這筆借款的收益率達10.8%/年，按季收取預期收益，約定投資時間不超過4個月。或是投資高回報率、短期限等因素，吸引了百大集團向其投資。

股權(quán)穿透可知，杭州花浦是由杭州花錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，而后者由杭州星昂以及上海花樣年房地產(chǎn)分別持股91%和9%。

杭州花浦為上海花樣年為開發(fā)杭州市濱江區(qū)浦樂單元R21-21a地塊而設立的項目公司，去年5月，杭州花錦以總價32.68億元+自持比例2%競得該地塊，成交樓面價為27074元/平方米，溢價率為29.78%。

然而，百大集團在投資該項目收到8.9萬元、264.85萬元的款項之后，去年三季度末，花樣年就開始傳出暴雷的聲響，債務逾期現(xiàn)象隨之而來，杭州花浦也未履行協(xié)議約定的按期償還債務本息義務。

因涉違約事項，后續(xù)花樣年杭州項目將被處置；若處置之后仍不能覆蓋百大集團投入的本金和收益，后者將向花樣年行使追償權(quán)。

值得一提的是，2021年上半年，百大集團實現(xiàn)歸母凈利潤9832.74萬元，這筆1億元的投資耗去了它半年的盈利。

營收凈利雙降

過去，信托業(yè)依賴房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)業(yè)績增長，而今，房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險上升，信托公司以非標融資為主的業(yè)務模式和以利差收入為主的盈利方式已經(jīng)越來越難以為繼，這對信托公司的經(jīng)營造成巨大的沖擊。于地產(chǎn)業(yè)務占比奇高的杭州信托而言，更是如此。

公開資料顯示，杭州信托為杭州市首家股份制金融企業(yè)，公司前身成立于1986年，并于2003年3月經(jīng)央行核準，增資擴股后公司完成重新登記，目前注冊資本為15億元。公司董事長及法定代表人為虞利明。

年報顯示，2021年杭州信托實現(xiàn)營業(yè)收入6.98億元，同比大幅下滑38.77%；同時，實現(xiàn)凈利潤3.26億元，同比下降49.06%，近乎腰斬。可見，2021年對于杭州信托而言，是相當難熬的一年。

從收入結(jié)構(gòu)來看，杭州信托手續(xù)費及傭金收入從2020年的8.34億元下跌至5.68億元，跌幅達31.89%；投資收益則從2.95億元下降至1.96億元，跌幅達33.56%。這兩項數(shù)據(jù)的變化，是造成杭州信托營收下滑的主要原因。

此外，在盈利能力方面，2021年，杭州信托凈資產(chǎn)收益率為6.45%，相較2020年13.91%，下跌7.51個百分點，同時遠低于2019年15.22%凈資產(chǎn)收益率水平。

業(yè)績下跌的同時，杭州信托的資產(chǎn)質(zhì)量也在迅速下降。2020年，其不良資產(chǎn)從期初的0增長至期末的7.46億元，不良率飆升至13.85%；到了2021年，其不良資產(chǎn)再次上漲至12.1億元，不良率同比上升3.36個百分點至17.21%。而同期行業(yè)平均不良率為8.61%，杭州信托的不良率遠超行業(yè)水平。

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