每日精選:土拍新局:城投難言稱(chēng)王 民企尚未敗走

2022-10-22 15:46:20來(lái)源:鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊  


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一紙通知,土地市場(chǎng)又起新變化

財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。其中,提到嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地,不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財(cái)政收入,彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。

“三公經(jīng)費(fèi)是指國(guó)家機(jī)關(guān)以及參公管理的企事業(yè)單位的辦公費(fèi)、職務(wù)消費(fèi)等,財(cái)政部嚴(yán)控三公經(jīng)費(fèi),是為了壓縮財(cái)政開(kāi)支,反過(guò)來(lái)可以減少地方政府通過(guò)城投拿地來(lái)變相舉債,從而推高政府隱形負(fù)債的內(nèi)在動(dòng)力”,對(duì)此IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析。

近兩年土拍市場(chǎng)上,民企隱退,央企、國(guó)企、城投平臺(tái)成為絕對(duì)主角,一舉托底土地市場(chǎng)。禁令之下,兜底為主的城投拿地行為受限,土拍市場(chǎng)持續(xù)“降溫”,誰(shuí)能脫穎而出。

主動(dòng)出擊or身不由己

去年下半年以來(lái),地方城投儼然成為拿地主力。

中泰證券(行情600918,診股)固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)顯示,今年前三季度,城投拿地金額占全國(guó)土地出讓金的比重為11.77%。其中,江西城投拿地占比最高,為26.59%,江蘇、湖南、四川、重慶4個(gè)省份城投拿地占比在15%-25%之間。

具體城市層面,嘉峪關(guān)市、黃石市等5個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在50%以上;遂寧市、岳陽(yáng)市等18個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在30%-50%之間;鹽城市、常州市、宜昌市、紹興市、柳州市等30個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在20%-30%之間。

目前活躍在土地市場(chǎng)的城投公司,一般是指由地方政府及其部門(mén)和機(jī)構(gòu)等通過(guò)財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立,承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能,并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

隨著城投公司在當(dāng)下土拍市場(chǎng)的占比提升,地方財(cái)政收入在一定程度上得到保障的同時(shí),也會(huì)帶來(lái)一系列衍生問(wèn)題。

比較突出的一個(gè)問(wèn)題就是項(xiàng)目開(kāi)工慢。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),從開(kāi)工率來(lái)看,城投平臺(tái)類(lèi)公司的拿地開(kāi)工率明顯低于規(guī)模房企。比如,在2021年第一批成交地塊中,規(guī)模房企拿地開(kāi)工率高達(dá)61%,而平臺(tái)類(lèi)公司拿地開(kāi)工率僅23%。

另一方面,近十年來(lái),城投債發(fā)行規(guī)模整體呈上升趨勢(shì)。據(jù)中誠(chéng)信國(guó)際統(tǒng)計(jì),截至今年7月末,我國(guó)存量城投債規(guī)模已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)億元。自身尚自顧不暇,在承接地方政府賣(mài)地托底上這類(lèi)公司的意愿難言積極。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,在今年已完成第三批次供地的13個(gè)城市中,央(國(guó))企+混合所有制企業(yè)總投資金額由一、二批次的約1950億元降至三批次的約1450億元,投資金額占比更是由一、二批次的超過(guò)50%下降至三批次的37%。

機(jī)構(gòu)觀(guān)點(diǎn)表示,在目前大部分城市樓市不及預(yù)期的情況下,居民購(gòu)買(mǎi)意愿不足,對(duì)于城投類(lèi)公司來(lái)說(shuō),在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力都不及規(guī)模房企的情況下,實(shí)現(xiàn)快速去化的難度可謂“更上一層樓”,這是目前城投類(lèi)公司托底意愿持續(xù)下降的主要原因之一。

誰(shuí)主沉浮

入局土地市場(chǎng)的身不由己,加之財(cái)政部一紙禁令,城投攪動(dòng)全國(guó)土拍的能量不斷降級(jí)。

申萬(wàn)宏源(行情000166,診股)首席債券分析師孟祥娟于研究報(bào)告中指出,財(cái)政部此舉主要是為了擠壓財(cái)政泡沫,嚴(yán)控隱性債務(wù),這一政策對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的國(guó)企影響較小,主要是對(duì)以兜底為主的城投拿地行為及舉債拿地行為進(jìn)行約束。

資深地產(chǎn)人士張波表示,這一通知明顯是針對(duì)“兜底”類(lèi)拿地,這一現(xiàn)象今年出現(xiàn)在不少城市,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,導(dǎo)致房企拿地信心不足,但土拍又是財(cái)政收入的重要來(lái)源,通過(guò)地方性城投來(lái)“兜底”土拍市場(chǎng),一方面可以在一定程度上保持土拍來(lái)節(jié)奏,提升市場(chǎng)信心,另一方面城投公司未來(lái)在土地側(cè)的操作空間會(huì)更靈活。

財(cái)政部這一紙禁令對(duì)象為:兜底為主的城投拿地行為。不過(guò),禁令之下,城投拿地潮是否就此擱淺?

平安證券指出,雖然上述財(cái)政部發(fā)文不會(huì)限制真正有開(kāi)發(fā)意圖的城投拿地行為,但從當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望出發(fā),或存在不少并未有相關(guān)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和意圖的拿地行為,對(duì)于這部分,擠泡沫的意圖存在,下壓基數(shù),限制對(duì)財(cái)稅收入“創(chuàng)新形式”的震懾,控制地方政府實(shí)操端的行為預(yù)期。

可以預(yù)見(jiàn),城投自身拿地意愿下降,疊加禁令,城投拿地趨勢(shì)將趨緩。更為關(guān)鍵是的,禁令之下,“城投托底”的土拍市場(chǎng)亦將迎來(lái)變局。

資深地產(chǎn)人士張波認(rèn)為,對(duì)于很多房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于底部的城市來(lái)看,限制地方城投拿地有可能導(dǎo)致土地流拍率明顯提升,或者大量減少土地拍賣(mài)數(shù)量。但由于今年民企入市的數(shù)量本身就有所減少,即使限制地方城投拿地也不會(huì)導(dǎo)致民企拿地?cái)?shù)量增多,反而可能由于土地參拍人數(shù)減少導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。

柏文喜則認(rèn)為,限制城投拿地和為土拍站臺(tái),會(huì)讓土地市場(chǎng)回歸常態(tài),但也會(huì)讓土地市場(chǎng)看起來(lái)更加冷清和不夠活躍。

于城市角度而言,土地市場(chǎng)將更為分化。

明源地產(chǎn)研究院指出,未來(lái),地產(chǎn)政府如果繼續(xù)按照原有的結(jié)構(gòu)和節(jié)奏推地,質(zhì)地一般的地塊,將會(huì)面臨流拍的命運(yùn),城市和城市、城市內(nèi)部之間分化會(huì)加劇。

規(guī)則的改寫(xiě),往往預(yù)示著機(jī)遇與挑戰(zhàn)的來(lái)臨。

市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)表示,今年以來(lái),受房地產(chǎn)持續(xù)低迷以及部分房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的影響,地方土地出讓收入大幅下行,疊加留抵退稅導(dǎo)致的一般公共預(yù)算收入負(fù)增長(zhǎng),部分對(duì)土地依賴(lài)程度較高的地方政府財(cái)政緊張。對(duì)市場(chǎng)化程度高,競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的國(guó)資房企來(lái)說(shuō),未來(lái)在土拍市場(chǎng),會(huì)有更多可挑可選的余地。

資深地產(chǎn)人士張波表達(dá)了類(lèi)似觀(guān)點(diǎn),“土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,也是房企信心的直接體現(xiàn)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫不僅在交易側(cè),在土地側(cè)亦有明顯體現(xiàn)。今年四季度不少城市為了達(dá)成土地出讓的目標(biāo)預(yù)計(jì)會(huì)在土地質(zhì)量層面做文章,更多將核心區(qū)域、有明顯價(jià)值區(qū)域的地塊出讓?zhuān)岳瓌?dòng)市場(chǎng)的關(guān)注,這一機(jī)遇值得更多資金實(shí)力的房企關(guān)注。”

市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)表示,在“財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配”的財(cái)政改革方向下,地方政府的未來(lái)運(yùn)作將受到更為嚴(yán)格的約束;基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度有望進(jìn)一步增加,地方政府也將更需要市場(chǎng)主體與社會(huì)融資對(duì)地方建設(shè)的支持?!耙环矫妫@對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)性國(guó)央企,以及部分起步早且成功轉(zhuǎn)型的城投公司來(lái)說(shuō),迎來(lái)了更好的發(fā)展契機(jī);另一方面,民營(yíng)企業(yè)也能找到機(jī)會(huì)?!?/P>

柏文喜認(rèn)為,對(duì)房企而言,沒(méi)有了城投入市烘托氛圍的土地市場(chǎng)會(huì)更加真實(shí)有效地反應(yīng)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系,看起來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性可能會(huì)有所下降,但是樓市是否回暖、行業(yè)信心是否修復(fù)以及房企自身的資金面如何,才是決定房企是否拿地的根本性因素。

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