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資本轉(zhuǎn)向 商業(yè)不動產(chǎn)進(jìn)階之路

2020-09-20 01:10:33來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)  

作為一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新興市場，中國毫無疑問是世界重要的投資目的地。而城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，也讓商業(yè)地產(chǎn)成為各類投資機(jī)構(gòu)的熱門選擇。全球私募地產(chǎn)投資領(lǐng)域權(quán)威媒體PERE（Private Equity Real Estate）2020年3月曾做過一個投資者調(diào)查報告，當(dāng)問到未來一年投資者在新興市場的地區(qū)偏好時，亞太地區(qū)以絕對領(lǐng)先的地位遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他地區(qū)。而中國作為亞太地區(qū)最大的投資市場，投資占比可想而知。

數(shù)據(jù)來源：The PERE Investor Perspectives 2020 Survey

備注：調(diào)查問卷受訪者來自全球各類投資機(jī)構(gòu)，包括公共/私人養(yǎng)老基金、主權(quán)基金、銀行、保險公司、基金、家族辦公室及高凈值客戶等。

隨著越來越多的外國成熟資本進(jìn)入中國，投資管理經(jīng)驗相對較弱的中資機(jī)構(gòu)競爭壓力也越來越明顯。而在政策監(jiān)管愈來愈嚴(yán)格的當(dāng)下，行業(yè)集中度不斷提升，中資機(jī)構(gòu)提高專業(yè)投資管理能力的需求也越來越迫切。

國外金融市場發(fā)達(dá)，外資在投資管理領(lǐng)域深耕多年，有非常成熟的模式和經(jīng)驗值得我們借鑒。通過研究外資投資機(jī)構(gòu)我們發(fā)現(xiàn)，國外典型投資策略模式基本分為四大類：core/core+（核心型），value-added（增值型），oPPortunistic（機(jī)會型），debt（債權(quán)）。

核心資產(chǎn)代表著已經(jīng)運營良好現(xiàn)金流也很穩(wěn)定的資產(chǎn)，一般處于城市核心位置，租戶質(zhì)量高并有長期穩(wěn)定的租約，入駐率也接近100%。這類資產(chǎn)的風(fēng)險很小，但由于投入成本不低，導(dǎo)致收益相對不高，主要收益來源于租金收入和資產(chǎn)升值。這類資產(chǎn)也是REITs最喜歡的類型，投資機(jī)構(gòu)經(jīng)常通過REITs進(jìn)行退出，收益率在10%左右。

增值型資產(chǎn)是很多外資投資機(jī)構(gòu)最青睞的一類，例如亞騰、基匯等，熱衷于收購有潛力的物業(yè)通過改造管理進(jìn)行升值。這類資產(chǎn)的較大特點是一般處于較好的地理位置，但由于缺乏高質(zhì)量的運營管理或裝修設(shè)計老舊而導(dǎo)致租金和出租率偏低。投資機(jī)構(gòu)可以通過改造物業(yè)和經(jīng)營管理提高租金和出租率，最后出售實現(xiàn)收益，收益率一般在10%-15%。這類資產(chǎn)收益可觀，在機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)及管理能力較強的基礎(chǔ)下風(fēng)險偏小，越來越多的核心型和機(jī)會型的資本也開始轉(zhuǎn)型集中在增值類別上。

機(jī)會型和債權(quán)則是國內(nèi)很多投資機(jī)構(gòu)長期習(xí)慣的項目類型。機(jī)會型是通過收購較差資產(chǎn)開發(fā)后賣出，自持時間短且對管理能力要求不高。這類項目機(jī)構(gòu)通常利用高杠桿收購，屬于高風(fēng)險高收益的投資，因此它的收益要比增值型資產(chǎn)更高，一般目標(biāo)收益率在20%以上。

而債權(quán)類投資對管理能力基本沒有要求，在我國很多債權(quán)投資屬于變相向房地產(chǎn)融資，因此現(xiàn)在國家大力提倡股權(quán)投資，倒逼以債權(quán)投資為主業(yè)的投資機(jī)構(gòu)提升管理能力進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

在股權(quán)投資的大背景下，國內(nèi)機(jī)構(gòu)對物業(yè)的選擇也都明顯謹(jǐn)慎了許多。從資產(chǎn)的價值角度看，區(qū)位、硬件、管理、服務(wù)等方面都是綜合考量的因素。根據(jù)上半年的大宗交易數(shù)據(jù)顯示，80%的大宗交易金額都發(fā)生在北京、上海兩地，區(qū)位、人流、配套上都有一定保障。而硬件改造也屬于比較基礎(chǔ)的能力，唯有運營管理能力才能顯示出機(jī)構(gòu)的真實水平。

數(shù)據(jù)來源：RCA，萊坊研究部

而作為一個門檻相對較高的產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)管理包含了地產(chǎn)、商業(yè)、金融等多種屬性，不同商業(yè)對管理模式的需求也存在很大差異性。從資產(chǎn)端角度來說，商業(yè)地產(chǎn)對操盤團(tuán)隊的項目定位、招商、推廣、服務(wù)監(jiān)督、物業(yè)管理等能力都有非常高的要求；從資本端角度來說，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)必須要有低成本并能長期使用的資金和完善的金融退出機(jī)制，投資回報更是重中之重；從團(tuán)隊建設(shè)角度來說，各種業(yè)態(tài)管理所需要的高素質(zhì)復(fù)合型人才也非常緊缺。

那么要如何取長補短，不斷加強管理能力從而提升資產(chǎn)的價值？如何在商業(yè)地產(chǎn)愈加同質(zhì)化、電商來勢洶洶的今天，打造屬于自己的特色品牌？誰又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業(yè)標(biāo)桿？

疫后市場逐漸復(fù)蘇的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)在下半場的角逐將更為激烈。為了能夠更好地盤點獲得優(yōu)異成績并具有標(biāo)桿意義的企業(yè)、為行業(yè)發(fā)展樹立楷模榜樣并提供借鑒經(jīng)驗，觀點指數(shù)研究院根據(jù)長期的跟蹤觀察、數(shù)據(jù)分析及研究，在綜合以上的各項指標(biāo)進(jìn)行評選并獨家發(fā)布“2020年度中國商業(yè)不動產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)TOP10”，這份值得行業(yè)研讀并極具指標(biāo)意義的重磅榜單將在2020觀點商業(yè)年會揭曉。屆時在上海，這個國際化商業(yè)大都市舞臺，來自全國各地的商業(yè)地產(chǎn)大佬、金融機(jī)構(gòu)等將齊聚于此，共探商業(yè)發(fā)展未來。

關(guān)鍵詞： 資本轉(zhuǎn)向 商業(yè)不動產(chǎn)

責(zé)任編輯：hnmd003

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