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解局 | 繁榮觀山湖與被掛牌的金茂股權(quán)

2020-09-28 00:31:59來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)  

每一座城市，都有一個能代言發(fā)展高度的核心區(qū)域，如紐約的曼哈頓、東京的銀座、上海的陸家嘴——在貴陽，這個地方叫做“觀山湖”。

觀山湖是貴陽“北拓”戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場，這里匯集了貴州國家高新產(chǎn)業(yè)園、觀山湖區(qū)“政治、會展、金融”三大中心、軌道交通等優(yōu)質(zhì)城市功能配套。

承擔著“城市中心區(qū)”功能的觀山湖是繁榮的，也是忙碌的，這里是地產(chǎn)商們聚集的中心地帶，也是投資客奔赴的熱土，進場的故事每天都在上演。

但有人進來，也總會有人離開。

9月27日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，中國金茂附屬公司金茂西南企業(yè)管理（重慶）有限公司，擬掛牌轉(zhuǎn)讓貴陽黔茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)，底價待定。

貴陽黔茂是金茂·觀山湖城市綜合體的項目公司，該綜合體實際面積為17.92萬平方米，計容建筑面積達到51.03萬平方米，于去年12月30日以20.83億元的價格成交。

如今，270天時間過去，觀山湖項目共獲得四張預售證，且部分項目開始銷售，似乎處于正常的發(fā)展軌道當中，眼看著就要進入收成階段，但金茂選擇在此時掛牌項目公司股權(quán)。

進退之間，或許源于金茂的賬本計算，又或許是因為資金的利用。

被掛牌的貴陽項目

金茂對觀山湖項目寄予厚望，公布案名那天，金茂貴陽在官微寫下“一個名字，將兩次改變貴陽”等語句。

金茂與觀山湖的故事，要從去年末開始說起。

2019年12月30日，金茂西南成功拿下觀山湖區(qū)境內(nèi)G（19）092號地塊，該地塊的規(guī)劃用途為商業(yè)(15%)、居住用地，容積率為1.0-2.5，起拍價為20.50億元。最終，金茂西南以20.83億元價格拿下上述地塊，成交樓面價為4081元/平方米。

拿地之后，金茂觀山湖項目沉寂了一段時間，直至今年5月項目公布案名后再度進入媒體的鎂光燈之下。

7月21日，金茂·觀山湖城市綜合體獲預售證1張，建筑面積為2.68萬平方米，獲192套住宅入市；隨后兩個月時間，金茂再次獲得三張預售證，最新一張為9月3日拿下。

也就是說，拿地不到十個月時間，項目已經(jīng)獲得四張預售證，進入銷售階段。

根據(jù)合富輝煌貴州公司披露，7月20日單周，貴陽九區(qū)商品房備案量為18余萬平方米，成交金額17.6億元，其中，金茂觀山湖項目開盤一周以1.02億元成交金額位居榜首。

最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，貴陽九區(qū)商品房備案量接近97萬平方米，總計備案套數(shù)9256套，成交金額超過97億元，備案量環(huán)比上月下降9%。其中，金茂觀山湖項目8月單月銷售4.67億元，位列成交金額排行榜第三位。

進展似乎一切如常，且銷售情況領跑當?shù)貥鞘校鹈瘏s在即將收成時部分退出上述項目。

一個好的故事總是需要反轉(zhuǎn)。

9月27日，北京產(chǎn)權(quán)交易所公布了貴陽黔茂60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的預披露信息，預披露日期截至10月29日，項目公司轉(zhuǎn)讓底價待定。

對此，分析人士表示，此類企業(yè)在拿到預售證情況下，依舊出售項目公司，不排除是因為貴陽市場降溫，導致企業(yè)信心不足。

事實上，貴陽樓市曾經(jīng)有一段高光時刻，但近兩年開始走入了下坡路。

2017年前后，隨著貴州金融城的面市，以及各大金融機構(gòu)和大型企業(yè)、大量政府機關(guān)部門的入駐，觀山湖一下成為了地產(chǎn)價值洼地，而金融城更是成為了周邊各大項目最大賣點。

許是看到了觀山湖的機會，融創(chuàng)、恒大、華潤、中鐵、保利等房企紛紛進軍。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，貴陽房價曾在2018年達到超1萬元的高峰，但自2019年開始，該地區(qū)樓價有所下跌，目前不到9000元/平方米。

“目前貴陽房價已經(jīng)跌了1000多了，但這不是終點，預期接下來這個地區(qū)的單價還會繼續(xù)下滑。”上述分析人士提到：“金茂拿地單價比較低，中海、華潤等企業(yè)可能更難熬。”

以近期拿地房企為例，華潤去年拿下白云區(qū)地塊，離觀山湖非常近，樓面價7053元/平方米，而今年4月，上述項目開盤均價為1.1萬元/平方米。

同時，融創(chuàng)以5892元平方米價格拿下華潤旁邊地塊；而中海則在觀山湖區(qū)內(nèi)拿地，樓面價7639元/平方米，對比金茂4081元/平方米樓面價，要高出不少。

也就是說，當貴陽樓市環(huán)境降溫，疊加疫情影響，華潤、中海拿地價格要比金茂高得多，能夠從項目當中獲取的利潤逐漸被壓縮，甚至虧損，這對無疑會大大打擊企業(yè)的信心。

或許，金茂出售觀山湖項目股權(quán)，是因應貴陽樓市現(xiàn)狀的一種調(diào)整。

金茂的買賣邏輯

“項目拿到預售證，但銷售并不代表回款，銷售回款需要一定時間，回籠資金比想象當中要難，出售股權(quán)相對而言更快一點。”分析人士認為。

對中國金茂而言，一方面，該公司產(chǎn)品偏高端，受調(diào)控、市場環(huán)境影響比較大；另一方面，城市運營項目體量大、周期長，在這種結(jié)構(gòu)下，金茂資金壓力也會大大增加。

截至上半年，金茂貨幣資金共有281.27億元，其中受限制資金77.66億元，而短期債務為338.08億元，長期債務為650.20億元，存在短期償債壓力。

因此，在樓市小周期當中，企業(yè)尋求回籠資金填補現(xiàn)金流，出售子公司和項目股權(quán)或許是最快的辦法。

掛牌觀山湖項目公司60%股權(quán)之前，金茂附屬公司福州興茂房地產(chǎn)有限公司也掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，而福州興茂為福州濱海新城項目的操盤公司。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，年內(nèi)，金茂已經(jīng)掛牌了旗下七家子公司股權(quán)；中報顯示，上半年出售子公司收益為5.26億元，但按照已披露掛牌底價項目來看，通過出售子公司回籠的資金預計超過20億元。

事實上，在當下降溫周期中，通過出售股權(quán)從而退出項目是比較常見的融資手段，這種退出可以幫助企業(yè)迅速回籠資金，從而改善現(xiàn)金流、降負債，對企業(yè)資金面改善起到積極作用。

“當然也不排除此類項目后續(xù)操盤空間小，企業(yè)認為持股的性價比不高。”分析人士進一步表示，企業(yè)退出項目后，可以將資金轉(zhuǎn)投到更優(yōu)質(zhì)項目當中，金茂的邏輯或許也是這樣。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，上半年，該公司新增二級土儲583萬平方米，截至目前擁有總土儲9069萬平方米，其中二級部分6431萬平方米，剔除不可售后5630萬平方米，城市運營項目大概占比31%。

而在觀點指數(shù)公布的《1-8月中國房企新增土地儲備報告》中，金茂累計拿地1595.5萬平方米，位列排行榜第八位。同時，八月末，中國金茂完成增發(fā)3.49億股股份，并表示打算將募資金額的30%用于土地收購。

一邊出售項目公司，一邊保持強勁的拿地勢頭，金茂或許意在調(diào)整公司資產(chǎn)、緩沖樓市降溫帶來的損失并改善資金面。

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責任編輯：hnmd003

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