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爆炒物業(yè)股：“最牛物企”一年狂飆256% 騰訊、阿里齊入場(chǎng)

2021-01-10 08:50:15來源：時(shí)代周報(bào)  

站在2021年的開端，回望2020年，可以確信這？是對(duì)整個(gè)物管行業(yè)具有重要轉(zhuǎn)折意義的一年。

年內(nèi)物企上市公司的數(shù)字幾乎翻了一倍。截至12月31日，算上趕在年底成功登陸創(chuàng)業(yè)板的特發(fā)服務(wù)(行情300917,診股)，資本市場(chǎng)已有43家上市物業(yè)公司的身影，而在一年前，這個(gè)數(shù)字還是23。

當(dāng)上市物業(yè)公司越來越多，資本市場(chǎng)用錢投票，板塊的分化也開始變得異常“殘忍”，在永升生活服務(wù)股價(jià)暴漲256.45%的同時(shí)，新上市的第一服務(wù)跌幅卻高達(dá)55.83%。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱更是直言，近半物業(yè)股淪為“僵尸股”。

同樣是在這一年，資本狂潮下，行業(yè)內(nèi)的收并購規(guī)模達(dá)到前所未有的高度，首家千億市值企業(yè)碧桂園服務(wù)誕生；全新的探索也開始涌現(xiàn)，收并購標(biāo)的開始伸向產(chǎn)業(yè)鏈上下游；騰訊、阿里紛紛成為上市物企背后的基石投資者；城市服務(wù)也開始大行其道……

這是物管行業(yè)重塑的一年。

19家新上市，永升生活成“物業(yè)第一牛股”

物業(yè)行業(yè)這條“萬億”級(jí)的賽道之上，已經(jīng)開始略顯擁擠。

從年初開始的興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)等小型物企，到年底上市的恒大物業(yè)、華潤萬象生活等行業(yè)巨頭，2020年成功登陸資本市場(chǎng)的物業(yè)企業(yè)已經(jīng)高達(dá)19家之多。與此同時(shí)，以房產(chǎn)代理為主營業(yè)務(wù)的方圓房服也趕在年底前成功收購母公司旗下物業(yè)管理公司，殺入物業(yè)板塊。

這樣的頻率在過去絕無僅有，2014年彩生活吹響物業(yè)上市號(hào)角，至2019年末的6年時(shí)間里，上市物企的總數(shù)也僅有23家。物業(yè)行業(yè)資深專家金永宏指出，當(dāng)上市物業(yè)公司越來越多，資本市場(chǎng)用錢投票，“灑胡椒面式”的普惠時(shí)代一去難返，上市紅利期宣告結(jié)束。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2020年，43家上市物企之中，24家出現(xiàn)股價(jià)上揚(yáng)，18家股價(jià)下跌，1只表現(xiàn)持平，資本市場(chǎng)表現(xiàn)分化愈加明顯。

其中，永升生活服務(wù)以256.45%的漲幅位居首位，緊接著是銀城生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、碧桂園服務(wù)、特發(fā)服務(wù)等4家物企，漲幅均超過100%；但同時(shí)，第一服務(wù)以55.83%領(lǐng)跌，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、世茂服務(wù)、華金國際資本、合景悠活等7家物企跌幅均超過20%。

2020年初，有券商分析師向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，他們?cè)谝酝芯恳?guī)模、收入、利潤與股價(jià)的關(guān)系的時(shí)做過對(duì)標(biāo)，發(fā)現(xiàn)投資者對(duì)具有收入、規(guī)模、利潤高成長特點(diǎn)的企業(yè)更具青睞度，單一的有規(guī)模，沒有成長的企業(yè)難以得到資本市場(chǎng)認(rèn)可，“規(guī)模的重要性，稍次于收入。”

而2020年物業(yè)股的整體表現(xiàn)可以清晰地反應(yīng)這一特性在不斷加強(qiáng)，物業(yè)股短期內(nèi)仍無法擺脫規(guī)模論。但當(dāng)資金開始集中流向這些規(guī)模物企，資本市場(chǎng)上開始出現(xiàn)無實(shí)際交易的物業(yè)“僵尸股”。

數(shù)日前，在2021年丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)上，丁祖昱直接指出，從上市物企表現(xiàn)來看，梯隊(duì)分化明顯，近半物業(yè)股淪為“僵尸股”，49%上市物企日成交額在1000萬元以下，46%上市物企日成交量在100萬股以下。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院近日發(fā)布的報(bào)告同樣透露，據(jù)其統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)和泓服務(wù)、浦江中國、祈福生活服務(wù)這三家微型物企交易數(shù)據(jù)多為左手倒右手，凈額趨近于0或等于0。如果不發(fā)生意外的話，未來這三只股基本不會(huì)成為投資者看中的標(biāo)的，將淪為僵尸股。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)物管板塊持續(xù)擴(kuò)充，投資標(biāo)的增多，競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，經(jīng)營業(yè)績(jī)不好、規(guī)模成長性不高、多元化業(yè)務(wù)開展情況不好的企業(yè)將逐漸被邊緣化，且隨著上市物企數(shù)量的增多，在對(duì)比中，資金會(huì)逐漸流量頭部及腰部企業(yè)，尾部企業(yè)的成交活躍度將逐漸降低。

“隨著板塊價(jià)值投資的回歸，未來將不排除出現(xiàn)更多經(jīng)營狀況欠佳的物企成為僵尸股。”

收購案翻三倍，物業(yè)迎“雙大年”

2020年不光是物企上市大年，同時(shí)也是收購大年。

1月3日，億翰智庫發(fā)布報(bào)告稱，2020年，上市物企披露的收并購事件高達(dá)79起，其中有2起因企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整等因素被終止，1起正處于企業(yè)內(nèi)部考察討論及開展前期盡調(diào)階段。有效收購事件共76起，共花費(fèi)金額107億元，達(dá)到2019年的有效收并購事件27起的2.81倍。

“2020年物業(yè)板塊迎來上市大潮，手握充裕資金的物企出于提高市場(chǎng)占有率、以規(guī)模效益降低成本等角度考量，自然會(huì)選擇進(jìn)行市場(chǎng)化收并購操作。”億翰智庫指出，除“有錢”之外，企業(yè)大肆收并購還出于企業(yè)擴(kuò)張要求、追求壟斷利潤要求、戰(zhàn)略發(fā)展動(dòng)機(jī)、滿足投資者投資預(yù)期等因素考量。

與此同時(shí)，伴隨著資本市場(chǎng)對(duì)于物企的一系列資本重估，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的變局，一些變化正在悄然發(fā)生。

2019年之前，物企收并購標(biāo)的均偏向于能快速提升服務(wù)規(guī)模的物業(yè)企業(yè)。但在這兩年時(shí)間，通過收并購擴(kuò)規(guī)模的意圖雖然仍沒有改變，但是潛在標(biāo)的由原本傳統(tǒng)的物管公司，逐漸延伸至產(chǎn)業(yè)鏈上下游的場(chǎng)景公司。

方正證券(行情601901,診股)的研報(bào)指出，通過收并購產(chǎn)業(yè)鏈下游的場(chǎng)景公司，物企一方面可以獲取潛在項(xiàng)目資源，達(dá)到變相擴(kuò)張的作用。另一方面，通過收并購專業(yè)公司，物企得以提升專業(yè)領(lǐng)域的綜合服務(wù)水平，突破專業(yè)領(lǐng)域技術(shù)壁壘，并與現(xiàn)有業(yè)務(wù)形成協(xié)同，在降本增效的同時(shí)擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖，實(shí)現(xiàn)“大物業(yè)”的發(fā)展模式。

2020年8月，碧桂園服務(wù)宣布斥資15億元收購中國城市樓宇電梯海報(bào)媒體運(yùn)營商城市縱橫；10月，碧桂園服務(wù)合計(jì)斥資33.2億元收購了兩家環(huán)衛(wèi)公司，分別是環(huán)衛(wèi)行業(yè)top10的滿國康潔70%股權(quán)，以及福建東飛60%股權(quán)。

2019年3月，時(shí)代鄰里收購以市場(chǎng)為導(dǎo)向的專業(yè)市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)供貨商廣州東康，進(jìn)入了市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)領(lǐng)域；5月，新城悅服務(wù)收購上海數(shù)淵科技，介入智能化工程施工業(yè)務(wù)。同年，綠城服務(wù)也完成對(duì)教育相關(guān)標(biāo)的MAG的收購，提升其教育服務(wù)領(lǐng)域的增值服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)收。

收購之外，與上下游企業(yè)的戰(zhàn)略合作也不斷涌現(xiàn)。2020年6月，雅生活服務(wù)與玉禾田(行情300815,診股)簽署了《環(huán)衛(wèi)一體化項(xiàng)目戰(zhàn)略》；10月金地物業(yè)宣布與遼寧陸帆達(dá)成戰(zhàn)略合作，擬在垃圾分類上下游等合作。

唐卓認(rèn)為，收購標(biāo)的的變化，一方面是由于國家促銷費(fèi)政策、鼓勵(lì)物企開展多元化業(yè)務(wù)；另一方面是因?yàn)榫用穸嘣篮蒙罘?wù)需求的增多，物企需要根據(jù)需求調(diào)整共贏。

但最為重要的是，越來越多的物企上市，它們需要有自己獨(dú)特的故事題材。物業(yè)行業(yè)傳統(tǒng)的收費(fèi)包含3個(gè)層面：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)長時(shí)間處于無變化或小幅增長的趨勢(shì)，而增值服務(wù)則具有巨大的空間，且利潤率也遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)服務(wù)，大力開展增值服務(wù)更有利于獲得投資者青睞。

“一般來看，頭部企業(yè)與后面梯隊(duì)企業(yè)的發(fā)展存在1-2年的時(shí)間差，類似碧桂園服務(wù)等頭部物企已經(jīng)在增值服務(wù)商作出巨大的改進(jìn)，后面梯隊(duì)企業(yè)必然會(huì)加快步伐，跟上發(fā)展。對(duì)產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)的收購，將成為未來行業(yè)的發(fā)展大勢(shì)。”

資本與物企相互成就，估值數(shù)倍于房企

2020年開始，物業(yè)板塊在疫情下一路逆勢(shì)跑贏大盤。直至第四季度，物業(yè)板塊迎來史上最大規(guī)模IPO發(fā)行浪潮。大量新股上市放大了物業(yè)股存在關(guān)聯(lián)方利益、企業(yè)同質(zhì)化程度較高等問題，成為板塊調(diào)整的直接誘因。

這一趨勢(shì)一直延續(xù)至年底，伴隨著12月末恒大物業(yè)、華潤萬象生活的成功上市，才得到一定的v字反彈。為更深刻理解資本市場(chǎng)的底牌，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院通過統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于物業(yè)股的整體持倉比例變化趨勢(shì)，發(fā)現(xiàn)2020年全年機(jī)構(gòu)投資者信心指數(shù)呈下滑趨勢(shì)。其中，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于新上市物企的低持股成為信心指數(shù)持續(xù)下滑的主要原因。

圖片來源：嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓向時(shí)代財(cái)經(jīng)解釋道，在7月中報(bào)季來臨之前，機(jī)構(gòu)投資者信心的快速上升說明了靈敏嗅覺的機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)提前布局，伴隨著中報(bào)披露帶來的股價(jià)快速上升，機(jī)構(gòu)投資者也加快了拋售的速度完成獲利離場(chǎng)。

“上半年的漲幅積累，資本市場(chǎng)獲利了結(jié)，8月份物企中報(bào)披露結(jié)束，投資者預(yù)期得到滿足，疊加國內(nèi)疫情得到有效控制，資金對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)的青睞度有所下降，資金選擇其他方向。”

因此，超速增長透支的股價(jià)，外加持續(xù)撤離的機(jī)構(gòu)資金，直接成為物業(yè)板塊自中報(bào)披露期后（8月-11月）陷入為期3個(gè)月低迷的主要原因。但股價(jià)的調(diào)整往往是短期博弈的結(jié)果，長期來看，物業(yè)股的輕資產(chǎn)、高ROE、高成長以及增值服務(wù)想象空間并未完全消失，仍支持了物業(yè)股板塊普遍高于地產(chǎn)板塊好幾倍的估值。

從趨勢(shì)圖中可以看出，12月尾部機(jī)構(gòu)投資者信心指數(shù)出現(xiàn)上升現(xiàn)象，唐卓認(rèn)為，這代表著機(jī)構(gòu)投資者在逐漸增持大型物企和部分代表性物企，為年報(bào)披露期的到來做蟄伏準(zhǔn)備，因此2021年初，物業(yè)板塊將迎來緩慢穩(wěn)步增長趨勢(shì)。

不過，當(dāng)物業(yè)整個(gè)板塊經(jīng)歷一定程度回調(diào)時(shí)，行業(yè)的發(fā)展也受到一定質(zhì)疑。曾有包括房企高管、資產(chǎn)分析師在內(nèi)的多名人士表示，無法理解物業(yè)股如何支撐動(dòng)輒70-80倍的市盈率。

市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)企業(yè)如何進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)造以及如何支撐如此之高的估值尚存分歧。東方證券(行情600958,診股)認(rèn)為，當(dāng)物業(yè)公司獨(dú)立運(yùn)作之后，借由資本市場(chǎng)的力量對(duì)運(yùn)營能力進(jìn)行重估，增值服務(wù)重塑住宅物業(yè)的價(jià)值，資本市場(chǎng)高估值的意義是將物業(yè)服務(wù)依賴被服務(wù)資產(chǎn)價(jià)值的外部性內(nèi)部化，資本市場(chǎng)是給了物業(yè)公司一個(gè)價(jià)值重估的平臺(tái)。

“如果沒有資本市場(chǎng)給與的高估值，就很難推動(dòng)物業(yè)行業(yè)整體的進(jìn)步。物業(yè)公司與資本市場(chǎng)是互相成就的。從這一層來講，我們認(rèn)為物業(yè)公司上市潮并不影響物業(yè)公司的投資價(jià)值。”

關(guān)鍵詞： 物業(yè)

責(zé)任編輯：hnmd003

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