2020年以來房地產市場發展回顧

2021-01-10 16:23:09來源：大眾證券報

2020年，一個不同尋常的一年，新冠肺炎疫情暴發，國內外經濟政治形勢錯綜復雜，世界正經歷著百年未有之大變局。這一年，中國的經濟韌性凸顯，房地產作為經濟發展的穩定器和壓艙石，表現亦超預期，目前全國房地產市場已完全走出疫情影響，進入正常運行通道。2021年，我國經濟繼續向好，但房地產金融監管不放松，在此背景下，房地產市場又將怎樣變化？

政策：疫情未改樓市調控總基調，因城施策精準調控穩市場

2020年初，新冠肺炎疫情集中暴發，給我國經濟發展帶來較大沖擊。面對經濟的下行壓力，中央加大逆周期調節力度，強調積極的財政政策更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性合理充裕，多次降準降息下，貨幣環境整體表現較為寬松。具體來看，在2月、4月中央下調了1年期和5年期以上LPR，央行亦通過多次公開市場操作釋放流動性，年內7天逆回購利率下調兩次至2.2%，14天逆回購利率亦下調兩次至2.35%;中期借貸便利（MLF）操作中標利率全年下調30個基點至2.95%，TMLF中標利率亦下調至2.95%，利率的下調帶動企業融資成本的下降，個人端房貸利率亦有所下調。

中央房地產調控基調保持不變，金融監管強化。對于房地產市場來說，2020年中央調控力度不放松，即使是在疫情最為嚴重的一季度，仍堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不變，銀保監會、央行、住建部等中央部委多次召開會議強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。7月以來，受熱點城市房價、地價的不穩定預期增加影響，中央多次召開會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，穩地價、穩房價、穩預期，確保房地產市場平穩健康發展。與此同時，中央保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，加快建立房地產金融長效管理制度，下半年房地產金融監管整體呈現逐漸收緊態勢。

地方因城施策，調控政策先松后緊。在“房住不炒”基調指導下，地方政府因城施策更加靈活。上半年，為了減弱疫情防控對房地產市場的干擾，各地更加靈活地因城施策，多地從供需兩端陸續出臺房地產相關扶持政策。下半年政策環境趨緊，多地升級樓市調控政策，但整體來看，除深圳等個別城市外，多數城市出臺的調控政策較為溫和。

價格：價格穩中有升，長三角和珠三角地區價格上漲明顯

根據中國房地產指數系統對100個城市的新建住宅樣本調查數據，2020年1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴大0.28個百分點。一季度受疫情影響新建住宅價格累計漲幅較去年同期明顯收窄，二、三季度以來隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計漲幅較去年同期均有所擴大，二、三季度累計漲幅均在1%以上，10-11月價格累計上漲0.72%，較去年同期擴大0.36個百分點。單月來看，2020年11月，百城新建住宅均價15755元/平方米，同比上漲3.63%，漲幅較10月擴大0.11個百分點;環比上漲0.32%，較10月收窄0.08個百分點，漲幅連續41個月在0.6%以內，維持在低位區間，整體價格平穩運行。

從各梯隊城市表現來看，一線城市疫情下表現出較強韌性，疫情后市場快速回溫，2020年1-11月一線城市價格累計上漲3.77%，在各梯隊城市中漲幅最大，較去年同期擴大3.43個百分點。二線部分城市政策收緊后，市場降溫，1-11月二線城市價格累計上漲3.32%，較去年同期收窄1.13個百分點。三四線代表城市價格累計上漲2.26%，漲幅較去年同期收窄1.52個百分點，收窄幅度在各梯隊城市中最大。從各城市群來看，2020年1-11月長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴大，其中長三角累計漲幅為近四年同期最高水平。

百城二手住宅價格整體穩中有漲，今年以來累計漲幅在3%以內。根據中國房地產指數系統對100個城市二手住宅調查數據顯示，2020年1-11月，百城二手住宅價格累計上漲2.69%;單月來看，2020年11月，百城二手住宅均價為15448元/平方米，環比上漲0.29%，較10月擴大0.01個百分點，已連續12個月上漲，且漲幅均在0.5%以內，整體價格保持穩定;同比上漲2.70%，漲幅較10月擴大0.31個百分點。

隨著疫情影響的逐步消退，百城新建住宅價格累計漲幅已超去年同期水平，房價下跌城市數量占比僅兩成左右，整體價格穩中有升。分梯隊來看，一線城市累計漲幅較去年同期有所擴大;二線城市漲幅有所收窄，7月以來部分熱點城市受政策收緊影響，房價歸于平穩;三四線代表城市新房價格累計漲幅收窄幅度最為明顯，整體保持在低位。分城市群來看，長三角新建住宅價格累計漲幅位列主要城市群首位，內部多個城市累計漲幅居百城前列;珠三角樓市活躍度提升，核心城市政策收緊，需求外溢下周邊城市市場升溫;京津冀和山東半島樓市持續恢復，但相對緩慢。

供求：成交規模基本恢復，成交結構上移

2020年重點城市商品住宅成交面積同比小幅調整，整體規模接近前三年平均水平。據初步統計，2020年1-11月，50個代表城市商品住宅月均成交面積約3044萬平方米，處于2015年以來同期最低位，但同比降幅收窄至2%，整體規模接近前三年平均水平。分季度來看，一季度在新冠肺炎疫情沖擊下，商品住宅市場交易量明顯縮減;二季度起，疫情快速緩和、中央及地方采取的各項支持政策開始顯現成效，加之房企積極營銷，壓制需求恢復釋放，帶動市場規模持續回升。單月來看，50城商品住宅成交面積5月起同比保持正增長態勢，絕對規模趕超前三年平均水平，市場持續恢復。

疫情后長三角市場率先恢復，珠三角后期發力，市場規模持續領先增長。2020年1-11月重點城市商品住宅成交面積降幅收窄，其中長三角及珠三角地區代表城市整體規模同比分別增長5.5%、20.7%，是支撐50城市場規模的主要力量。其中長三角地區受益于疫情后供需兩端支持性政策落地更早，3月起市場規模恢復幅度即較為突出，直至6月，同比增幅均明顯領先于50城及珠三角地區;下半年，受區域內熱點城市調控持續收緊影響，加之壓制需求高位釋放后支撐度減弱，長三角同比領先優勢不再突出。而珠三角地區核心城市調控雖也有收緊，但深圳城市規劃定位高，新房資源稀缺，供應大幅放量帶動需求積極入市，加之隨著深圳、東莞調控收緊，廣州區域人才政策的放松吸引置業需求流入，下半年以來珠三角地區代表城市商品住宅成交規模同比增幅持續領先于50城整體及長三角30個百分點左右，短期市場活躍度較高。

土地：一線城市推地量及優質地塊推出量增加，帶動樓面價上漲

土地市場整體推地節奏有所加快，住宅用地供求小幅增長，出讓金增長近兩成。據初步統計，2020年1-11月，全國300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長2.2%;成交9.3億平方米，同比增長6.3%;住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%。

住宅用地成交樓面價為歷史最高水平，平均溢價率與去年同期基本持平。據初步統計，2020年1-11月，全國300城住宅用地成交樓面價為4698元/平方米，同比上漲10.9%;平均溢價率為16.0%，與2019年同期基本持平。樓面均價的上漲一方面受各線城市土地成交結構性因素影響，另一方面，部分熱點城市優質地塊供應量增多，企業參拍積極性高，帶動全國成交樓面均價上漲。

一線城市供求規模明顯增加，同比增幅均超2成;二線和三四線城市成交面積小幅增長。價格方面，各線城市成交樓面均價均有所上漲。整體來看，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產市場不確定性較大，企業拿地積極性受挫，土地市場熱度較低;二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優質地塊推出量增多，疊加相對寬松的金融環境，企業拿地意愿明顯提升，土地市場逐步升溫;三季度以來，多地陸續發布樓市調控收緊政策，同時房地產金融監管趨嚴、“三道紅線”新規試點實施，企業資金壓力加大，拿地熱情有所回落，土地市場逐漸回歸理性，但優質地塊競拍熱度仍較高。中指研究院

關鍵詞： 2020年以來房地產

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