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一損俱損 地產涼意中合富輝煌業績預虧的啟示

2021-12-27 06:10:00來源：觀點地產網  

觀點網地產行業持續震蕩的涼意，波及到了上下游多數行業。其中，房產中介在經歷全行業萎縮的同時，業績受開發商信用風險的影響也直接顯現。

12月24日，房產代理龍頭合富輝煌發布盈利預警稱，由于在2021年第四季度某些從事房地產開發的客戶信貸質素惡化，集團就其未償還的應收款項的預期信貸虧損作出額外虧損撥備，預期將錄得截至2021年12月31日止年度應收賬款的預期信貸虧損的撥備增加介乎約2.5億港元至3億港元。

這導致合富輝煌2021年預期盈轉虧，而截至2020年12月31日止年度股東應占溢利約為1.84億港元。

一般而言，按照會計準則將賬款撥備從而導致虧損的，即表示上述應收款項長期無法收回，且被會計師認為回收成疑。

國金證券(香港)執行董事兼投行部董事總經理黃立沖對此表示：“這是較為普遍的現象，隨著多家房地產公司遭受財務困難，不論是物業代理、物業管理、施工公司、裝修公司都會遭遇不同程度的壞賬，從而拖累其業績。這種壞賬是蔓延性的，很多上下游產業和相關產業甚至金融產業都會被波及。”

根據半年報披露，合富輝煌給予客戶的平均信貸期介乎30至180日，截至2021年6月30日，應收賬款合計19.91億港元，其中超過180日的合計8.76億元，占比43.98%。

據觀點新媒體了解，在此之前，踩雷開發商壞賬的還包括貝殼和世聯行。

9月17日，世聯行公告稱，與恒大集團存在業務往來，為恒大集團提供新房代理銷售服務，收取相應的傭金。近期，因恒大集團資金周轉困難，無力支付拖欠公司的賬款。

截至2021年8月31日，世聯行與恒大集團之間應收票據余額為5.51億元，應收賬款余額為6.94億元。截至9月中旬，世聯行與恒大集團已就應收款項中約2.46億元達成抵房解決方案，尚有應收款項余額9.99億元。

貝殼2021年半年報亦顯示，截至2020年末和2021年6月末，應收賬款分別高達131.84億元和138.32億元，相比2018年、2019年的34億元、81億元，增長了數倍，信用損失風險較大。

回款壓力在貝殼2020年財報中有所提及：“如果我們合作的房地產商出現類似問題（不滿足三道紅線要求而無法獲得新的融資），可能無法按時償還賬款，我們將被迫增加損失準備或核銷相關賬款，這將影響公司業績。”

合富輝煌的盈利預警則意味著，來自開發商的信用損失風險已經直接影響了房產中介的業績表現。在此之前，更多的經營挑戰來自于行業整體的政策調控及市場變化。

上半年，合富輝煌收益為39.31億港元，同比增長50.72%；公司擁有人應占期內溢利為3279.9萬港元，同比下降54.67%。

對于業績變動，合富輝煌于公告中表示：“2021年5至6月，廣東省多地的新冠病毒疫情有所反彈，對地區市場銷售產生階段性影響，集團的業務表現亦因此受到影響。同時，在房地產物業代理行業競爭加劇的情況下，集團在全國性業務布局及應用房地產電商銷售，使業務仍有增長，但銷售及行政開支中的員工成本和分銷成本也因而增加，導致利潤率及股東應占溢利較去年同期下跌。”

實際上，過去一年房產中介經歷全行業萎縮，房地產調控對樓市的影響，被認為是“對二手房和房產中介沖擊最大的一次”。

調控層面，包括打擊學區房炒作、加強限購限售、發布二手房指導價等；此外房貸新規兩道紅線下，房貸利率普漲、放貸周期延長、二手房市場大面積停貸等，減緩了市場流動性。“房住不炒”的不斷重申、地產行業下行氛圍下，購房者漸趨冷靜觀望的情緒濃厚。

根據國家統計局數據，今年10月，全國商品房銷售面積同比下降21.7%，其中住宅銷售面積同比下降24.1%，連續4個月下降，10月降幅擴大8.3個百分點，創6年以來同期新低，東北地區商品房銷售量價齊跌。

房產中介首當其沖受到影響。可以看到，過去一年包括貝殼、中原等在內的房產經紀企業，都出現大規模裁員閉店、架構調整。

12月23日相關數據統計顯示，今年前9個月，深圳已有642家中介門店關停。多項數據顯示，房地產中介行業正經歷低迷階段，上市房產中介平臺貝殼、房多多、我愛我家等多家公司三季度業績顯示，二手房交易規模快速萎縮。

根據貝殼2021年三季報，公司營業收入同比下降，總成交額較去年同期下降超兩成，凈利潤現近兩年來首虧；房多多前三季度累計實現營業收入8.62億元，同比下降52.9%，凈虧損擴大至5.99億元。

老牌機構中原集團于10月中旬的內部文件顯示：“受市場持續低迷，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調整內地業務規模與架構。”中原集團提出，旗下所有分公司都要因應自身經營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。

不過正如房產中介公告中所言，涼意或許有來自市場影響，但優勝劣汰作為生存法則，行業洗牌下也意味著傳統中介經營模式及粗放式的規模擴張需要改變。其中，發展金融服務、應用數字化就在合富輝煌2021年中報中被重點提及。

值得注意的是，寒冬下房產經紀正大規模收縮的同時，仍有新的資本入場，包括最新入場的互聯網公司字節跳動、快手。

據業內人士分析，資本押注的判斷邏輯，大概是建立在隨著后續二手房交易量超過新房、存量市場到來，房產交易復雜度及風險管理重要性上升，市場對于中介服務的需求將大幅提高。

關鍵詞： 一損俱損 地產涼意中合富輝煌業績預虧的啟示

責任編輯：hnmd003

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