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【環球熱聞】“取消公攤”再上熱搜,這筆“糊涂賬”能算清嗎?

2022-08-16 21:32:22來源：焦點財經

作者丨耿宸斐

出品丨焦點財經

(資料圖片)

掏了110平的錢，到手的房子才61平；買房時銷售口中的31%公攤，到收房卻成了46%。這的確是給人添堵。

而這樣的事，就落在了山東省青島市市民李黎（化名）身上。

2018年，李黎全款購入青島某小區的一套房子，但沒成想，到收房時，李黎卻發現，自己房子“縮水”了近一半，同小區的另一住戶也是近乎相同的遭遇：購入的160平復式，到手的套內面積也才只有約90平。

在后續維權中，李黎才知道，原來自己房子外墻的一半厚度被計入套內建筑面積。但在購房時，開發商并未說明，還混淆了“公攤”“公攤系數”“公攤率”等概念，“各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了?！?/p>

今天，“取消公攤面積”這個已經存續多年的老話題再度沖上熱搜。

糊涂賬怎么造成的？

預售與公攤，如同兩把抵著購房者的刀。而公攤面積同預售制一樣，也是學的香港。

當年，實行公攤的香港“縮水樓”越來越多，得房率越來越低，豪華會所、空中花園成了公攤的一部分，公攤多少取決于開發商的“良心”，甚至還出現了40%得房率的狀況。

2013年1月1日，香港開始實行住宅物業銷售新規，二手住宅時要先行提供實用面積信息，之后的《一手住宅物業銷售條例》將新規拓展至新房。

但目前在內地，商品房銷售中附加公攤已經是普遍現象。近幾年，有關取消公攤的討論曾引發多次熱議，每隔一段時間總會拿出來說說，但始終不曾得到定論。

根據建設部1995年頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》明確了公攤面積的組成、計算原則和分攤系數等，但對于公攤面積背后的標準卻依然模糊，始終缺少限制性標準。哪些區域劃分至公攤，每個區域該劃分多少，決定權仍在開發商手中。

目前行業內公認的住宅公攤標準是7層以下7%-12%，7-11層為10%-16%，12-33層的公攤率是14%-24%，別墅類公攤率在1%-8%，超高層住宅的公攤率甚至會達到30%。

缺少法律與制度的約束，公攤就成了開發商的主場，很容易成為暗箱操作的“灰色地帶”。這也造成了開頭的一幕：購房者不明所以，開發商見縫插針，一公攤，攤沒了一半的房子。

公攤為何人人喊打？

公攤面積的存在是無法避免的，畢竟，電梯井、管道井、樓梯間、門廳、設備間、警衛室等公用設施都會占用到公攤面積。

不可否認的是，公攤大小對居住環境是有影響的。當然，公攤面積小，意味著購房人能夠得到更多的實際使用面積，但在另一方面，也會導致公共區域的縮減。通常來看，配套越好、樓層越高的房子公攤越多。

但在部分業內人士看來，公攤面積是一項 “最不透明的指標”，由此導致的糾紛與矛盾也不少。

今年3月，全國政協委員洪洋建議取消公攤面積，同時以套內建筑面積計價銷售商品房。洪洋認為，在公攤面積的問題上，沒有統一實行的標準，只能是開發商說了算，而購房者卻無申辯的權力。

除了消費者會因為公攤面積不透明而付出巨額房款外，購房者要為公攤買單是持續的：裝修費、物業費、取暖費等等都會與公攤綁定。

洪洋認為，物業公司只為公共面積服務，而并不入戶服務，而物業收費包含室內面積；公攤面積并不供暖，但多數采暖費也包含公攤面積，這樣的收費極不合理。

另一方面，為一些商業用途公攤買單的購房者并不曾享受到相應的收益，例如電梯廣告位、地下車庫等等，購房者成了“冤大頭”。

而即便是有購房者不想稀里糊涂地買單，也并非易事。不同樓盤的公攤系數不同，而計算又極為專業與復雜，普通購房者想要搞清楚其中的彎彎繞并不容易，這就給了開發商和測量機構注水的空間。

取消公攤面積能解決問題么？

取消公攤面積的聲音不絕于耳。今年2月，《半月談》發文，文章指出，應探索用套內面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。

其實早在2002年，重慶就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中要求商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例也宣告重慶成為全國首個強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策的城市。

時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長的曾強表示，重慶率先行動的最大目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。

“買不買房的核心不是面積，而是價錢?！?/p>

那么，取消公攤會讓房價上漲嗎？中原地產首席分析師張大偉認為，套內計價政策對于實際購房成本基本沒有影響，并且物業費等因為建筑面積而產生的費用也有可能降低。

實際上，公攤的概念消失后，公用空間的建造和維護成本仍然是由購房者承擔的，名義上房價也難免會走高，畢竟，羊毛出在羊身上。但在另一個方面，新的矛盾點也會產生：取消公攤后對于公共區域的維護與費用。

另外，張大偉還指出減少公攤面積可能造成的問題：公攤面積并非越小越好，如果開發商過度擠壓公攤，會導致社區品質下調。

倘若開發商真的為了降低成本而減配，對于一些剛需購房者而言，無疑是個壞消息。

責任編輯：hnmd003