標普評級最新預判:中國房地產業,將在未來3到6個月迎來拐點
紅周刊 特約 | 曾錫恩
我們估計,11月份的多輪支持措施將為房地產行業注入1萬億元的新增流動性,其中會有很大一部分留給民營開發商。近期出臺政策意義重大,可能會使中國的房地產困境在未來3到6個月迎來拐點,同時也將筑牢國有開發商新取得的市場主導地位。
(相關資料圖)
在金融、監管、商業等因素的共同作用下,中國房地產業正在改頭換面。
曾幾何時,中國房地產開發商,尤其是民營開發商,是亞洲新債發行市場高度活躍的一部分。中國開發商在過去占據了亞洲地區投機級美元債發行量的40%左右,以及大中華區投機級美元債市場發行量的70%以上。中國民營開發商以驚人的速度擴張,以債務為依托,采用高周轉模式快進快出。它們曾率先大舉進軍三四線城市,讓億萬居民住進了現代住宅,也成就了中國房地產市場數十年的繁榮。如今時移世易,在已經大幅收縮的房地產市場中,中國民營開發商的隊伍越來越小,亞洲投機級債券市場隨之大幅萎縮。與此同時,一批穩扎穩打的國有開發商正成為新的主角。
伴隨著民營開發商的衰落,中國房地產市場的規模大為縮小。但是,市場也將變得更為穩定。作為新的市場主導力量,國有開發商的杠桿運用將少于民營企業,其經營風格也不太可能刺激房價泡沫產生。標普全球評級認為,房地產開發的金融創新將會減少,企業在境外債券市場的參與度將大幅下降,尤其是考慮到近期美國加息情況。
多輪支持措施注入1萬億流動性
面對房地產市場困境,中國政府正在采取更大力度的措施來挽回市場信心。之前的措施更大的程度上是為了確保開發商有足夠資源完成數百萬套預售住宅建設。現在的重點,則是讓這些開發商在保交樓的前提下,能夠持續經營,讓它們能夠繼續買地、蓋樓、擴張,并在將來發展壯大。
這些措施并非以挽救開發商為目的,但會阻止危機進一步加深,重塑購房者和投資者對行業的信心,打破惡性循環。我們估計,11月份的多輪支持措施將為房地產行業注入1萬億元的新增流動性,其中包括11月上旬公布的2500億元債券融資支持工具。推出該工具的中國銀行間市場交易商協會并未明示分配給每家開發商的金額,但估計其中會有很大一部分留給民營開發商。
最近人民銀行、銀保監會還允許銀行和信托公司將開發商未來半年內到期的貸款展期一年。
監管機構還放寬了預售監管資金的監管規則,我們估計受評開發商將因此獲得至少1000億元的資金。根據2022年11月14日多個部門聯合發布的通知,開發商可利用銀行出具的保函,從監管賬戶中置換出不超過監管額度30%的資金。這筆資金可用于償還項目債務、結算項目的工程款。
除此之外,地方層面也有不少松綁動作。例如杭州將購買第二套住房的最低首付比例從60%下調至40%,北京也取消了部分限購措施。
復蘇仍將呈“L”型
近期出臺政策意義重大,可能會使中國的房地產困境在未來3到6個月迎來拐點,同時也將筑牢國有開發商新取得的市場主導地位。這些措施將以國有開發商為主要對象,因為它們財務最穩健,同時也會兼顧少數能夠生存的民營開發商。很多不夠穩健的開發商(主要是民企)將需要自謀生路。
鑒于此,我們繼續維持中國房地產行業呈“L”型復蘇的預期,復蘇時間可能是在2023年下半年。政策將有助于提振部分開發商的銷售業績,但這部分效應會被出險民營開發商銷售額的大幅下降抵消。
由于高杠桿民營開發商繼續深陷困境,我們預計,2022年全國商品房銷售額將下降26%-28%,降幅略小于之前預測的28%-33%。按絕對金額計算,則是從2021年的18.2萬億元下降至2022年的13.0萬億-13.5萬億元。2022年1-10月,開發企業新開工面積同比下降39%,全國土地出讓收入同比下降26%。新開工和購地活動疲軟,也使來年銷量難以實現增長。
我們預計,2023年銷售額還將進一步下降5%-8%,主要是由于房價的下跌。開發商可能會通過降價促銷來保持流動性,有些開發商還會為了消化滯銷庫存而打折。在降價的作用下,住宅銷售量應會企穩。
由于限購政策的存在,高線城市的需求將保持相對穩定,開發商在這些市場的降價壓力相對較小。降價將主要發生在低線城市,平均降幅預計在10%-15%。過去在房價只漲不跌的環境中,低線城市吸引了很多來自高線城市尋求投資增值的買家。這種需求曾占據低線城市三分之一的銷售額。但目前投資性購房已基本消失,除了疲軟的房價讓投資型買家望而卻步,疫情防控也使人們難以前往別的城市實地考察。由于民營開發商在低線城市比國有開發商活躍得多,它們受到的影響也更大。
高周轉經營與融資模式難以為繼
民營企業此前廣泛采用的高周轉經營與融資模式已難以為繼。過去它們在境外債券市場大量舉債,票面利率有時高達兩位數。雖然資金成本很高,企業照樣借錢、買地、賣房,然后進入下一輪循環。這種操作是基于地價和房價只漲不跌的預期。開發商快速蓋樓、銷售,無需為項目債務長期付息?;乜钜从糜谶€債,要么投進別的項目。如此操作,可將單個項目的資金成本壓到最低。
政府對開發商杠桿率的限制,尤其是2020年下半年實施的“三道紅線”政策,疊加銷售的滑坡,使得這種高周轉模式不再靈驗。
以民營企業為主的高周轉開發商已被擠出境外債券市場。2021年中國民營開發商發行境外債券370億美元,幾乎全為投機級。2022年上半年,如果不含債券置換,其發行量已經下降到20億美元。美聯儲11月份進行2022年第6次加息,將短期目標利率上調到3.75%-4%。在發生一系列違約之后,開發商利差不斷擴大。同時,開發商無法快速提取預售回款,高息融資難以為繼。
那些經歷了違約重組的開發商會收縮資產負債表。但它們的杠桿水平依然很高,因為重組通常是側重于緩債而不是減債。賣房或賣資產獲得的有限現金流,首先須用于償還債務和保交樓,能用于新項目或土地收購的資金所剩無幾。為完成交樓任務、滿足監管要求,這些企業已經動用了所有能動用的資金。
伴隨著高周轉模式的消亡,一同消亡的可能還有行業對預售的依賴。這當然是好事。很多時候,預售不過是另一種形式的杠桿,疊加已經很激進的舉債活動,會進一步增加企業的風險。
另外,民營企業對金融創新的大量運用也將會成為過去,對此市場應該不會惋惜。少數股東權益和聯營項目中包含的明股實債,在最近的違約浪潮當中起到了不可忽略的作用。
行業舞臺縮小
國有開發商唱主角
隨著民營開發商的淡出,國有開發商日益占據主導地位。國有企業保利發展控股集團股份有限公司1-10月合同銷售額達到3630億元,有望拔得2022年全國商品房銷售的頭魁。華潤置地有限公司10月份銷售額同比增長36.8%,2022年全年結轉收入有望實現增長。
我們估計受評國有和準國有開發商2022年1-10月銷售額同比下降了25%。降幅固然較大,但遠好于同期受評及曾受評民營開發商58%的銷售額降幅。
在投資者看來,政府是不希望看到國有開發商倒閉的。這種觀念促成了一種正向循環,讓更多的債券投資者和銀行為國有開發商提供資金,也就保證了它們的流動性。
2022年到目前為止國有開發商共計從境內債券市場融資4380億元,2022年全年其債券到期金額為4050億元。形成鮮明對比的是,民營開發商2022年迄今僅從債券市場融資330億元,全年債券到期金額則達到1700億元。
事實也證明國企的融資模式穩健得多,它們的杠桿運用和金融創新不像民營開發商那樣激進,因此也有能力吸納民營開發商原先的拿地份額。2022年上半年,全國民營開發商拿地僅占五分之一左右,其余土地概由國有開發商和地方政府融資平臺購得。
隨著房地產業的轉型,我們將迎來一個更為穩定的市場。國有開發商日益發揮主導作用,意味著整個行業將放慢速度并提高發展質量,境外發債也會隨之減少。行業將更重視保交樓工作,并將變得更加穩健。
(作者為標普全球評級企業評級董事。本文已刊發于11月26日《紅周刊》,文中觀點僅代表作者個人,不代表《紅周刊》立場,提及個股僅為舉例分析,不做買賣推薦。)
責任編輯:hnmd003
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觀點網訊:11月25日,花樣年集團(中國)有限公司發布了“20花樣02”2022年第一次債券持有人會議的決議...
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向綠而行 冀北地區新能源交易突破一百億千瓦時
日前,隨著最后一單交易完成校核,近40家新能源發電企業與17家用戶達成了購電交易,總量涉及3 07億千瓦...
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世界消息!大華股份:公司智慧建筑業務深入房地產行業眾多場景 包括社區、商業、物業等
觀點網訊:11月27日消息,大華股份近日在互動平臺上表示,公司智慧建筑業務深入房地產行業眾多場景,包...
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世界快報:世紀集團國際:半年收益7380萬港元 凈虧損1640萬港元
觀點網訊:11月26日,世紀集團國際控股有限公司發布截至2022年9月30日止六個月中期業績公告。據觀點新媒...
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一家閩系房企的資金活水 金輝控股新發12億中票、牽手工行背后
觀點網在市場眼中,金輝控股屬于低調、務實那一派,有關它的動態和傳聞并不算多。不過,近段時間,這家...
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全球頭條:勁旅環境于江西新余新設環境衛生管理公司,持股100%
樂居財經吳文婷11月27日,勁旅環境科技股份有限公司司(以下簡稱“勁旅環境”)新增投資企業新余市勁威...
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全球新動態:深圳:11月27日0-12時新增31例陽性病例 倡導市民下周居家辦公
11月27日下午,深圳市舉行疫情防控新聞發布會,深圳市衛健委二級巡視員林漢城等介紹了最新情況。11月27...
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蘇州與中建集團深化合作 涉及綠色低碳、城市更新等領域
觀點網訊:11月26日,蘇州市政府與中國建筑集團有限公司簽署深化戰略合作框架協議,進一步深化全面合作...
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【環球聚看點】海昌海洋公園與樂漫文娛簽署戰略合作 建設深圳少兒冰雪中心
觀點網訊:11月27日,海昌海洋公園控股有限公司發布自愿性公告,有關集團文旅服務及解決方案業務的最新...
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錢唐控股:截至9月底半年收入5000.2萬港元 同比增加60.47%
觀點網訊:11月25日,錢唐控股有限公司發布截至2022年9月30日止六個月中期業績公告。據觀點新媒體了解,...
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世界熱頭條丨云漢芯城上半年B2B銷售業務毛利率降至12.22%,低于同業均值
樂居財經吳文婷11月27日消息,云漢芯城(上海)互聯網科技股份有限公司(以下簡稱“云漢芯城”)于近期...
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建發股份:建發云鋼平臺交易額超600億元
觀點網訊:11月26日,建發股份公眾號披露,建發股份鋼鐵集團鋼鐵產業數字化協同平臺“建發云鋼”LOGO煥...
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環球報道:奈雪的茶更換LOGO:去日本元素 “NAYUKI”改為“NAIXUE”
DoNews11月27日消息(丁凡)日前,茶飲品牌“奈雪的茶”近期悄然更換了系列品牌LOGO,包括將中文招牌從...
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環球熱門:云漢芯城IPO:應收賬款持續攀升,資產負債率達61.23%
樂居財經吳文婷11月27日消息,云漢芯城(上海)互聯網科技股份有限公司(以下簡稱“云漢芯城”)于近期...
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環球熱門:深圳與新加坡簽訂14個合作項目 涉跨境貿易、智慧園區等領域
觀點網訊:11月25日,深圳與新加坡召開會議,確定了第三批共14個合作項目,舉行了新一批8份合作備忘錄簽...
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珠海高新區攜手格力與長園科技 打造工業及電力智能制造產業園
觀點網訊:11月25日,珠海高新區、格力集團與長園科技集團舉行合作簽約儀式。觀點新媒體了解到,根據協...
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【世界快播報】丹泉酒業正式啟動股改爭取主板上市
上證報中國證券網訊(記者鄭俊婷)11月24日至26日,2022丹泉洞藏封壇大典在廣西河池舉行。在大典儀式結...
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世界新動態:上海加強商業場所防疫措施:29日起進超市等場所須持48小時核酸陰性證明
上海市商務委發布,為進一步做好商業場所疫情防控工作,更好地保障廣大消費者生命安全和身體健康,經研...
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看熱訊:財信研究評10月工業企業利潤數據:利潤增速放緩壓力猶存,但利潤結構持續改善
核心觀點一、從決定企業利潤的量、價、成本三因素框架看,受疫情新發多發、國內外需求放緩等因素的影響...
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全國首家!南京信息工程大學成立應急管理學院 聚焦氣象災害領域
上證報中國證券網訊(記者仲茜)近日,南京信息工程大學應急管理學院成立并揭牌,這是全國首家立足氣象...
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全球視點!王力安防旗下力誠科技擬1000萬元在湖北新設新型建材公司
樂居財經吳文婷11月27日,王力安防發布公告稱,公司的控股子公司力誠科技(永康市)有限公司(王力安防持股...
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天天新資訊:美芝股份終止2022年度非公開發行股票并撤回申請文件
樂居財經吳文婷11月27日,美芝股份發布公告稱,公司于2022年11月25日召開第四屆董事會第二十一次會議和...
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環球微資訊!美國“黑色星期五”購物日在線銷售額91.2億美元創新高
DoNews11月27日消息(丁凡)據外媒報道,Adobe公司數據和洞察部門AdobeAnalytics的報告顯示,2022年美國...
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【焦點熱聞】熱點追蹤 | 百億投資是否為空中樓閣
紅周刊作者|苗中杰《紅周刊》:美聯新材擬向全資子公司四川美聯增資4 5億元,并以該子公司為實施主體投...
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上實城開再購回35萬股 付出總額17.65萬港元
觀點網訊:11月25日,上實城開公告披露,當天公司再度購回35萬股,占總股本0 007%,按平均價格0 51港...
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還是談不攏!針對俄油制裁,美歐“舉棋不定”!央行宣布全面降準,釋放5000億元
美股方面,三大股指走勢分化,零售板塊漲幅居前。截至收盤,道瓊斯指數漲0 45%,報34,347 03點;標普5...
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天天訊息:世界杯的“儀式感”:“氣氛搞到位”
北京時間11月27日,2022年卡塔爾世界杯來到第7天。東道主卡塔爾遭遇兩連敗,成為首支出局球隊;梅西“貼...
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天天報道:新疆昨日新增確診病例20例 新增無癥狀感染者972例
26日0時至24時,新疆維吾爾自治區新增確診病例20例,新增無癥狀感染者972例,新增確診病例治愈出院14例...