關(guān)注：出大招！海南公積金擬推出個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化及貼息貸款

2023-02-14 22:41:14來源：e公司  


(相關(guān)資料圖)

央視網(wǎng)報(bào)道，2月13日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法（征求意見稿）》和《海南省住房公積金個(gè)人住房貼息貸款管理辦法（征求意見稿）》，現(xiàn)面向社會(huì)公開征求意見。

不過，證券時(shí)報(bào)·e公司記者14日下午登錄海南省住房公積金管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，上述征求意見稿已經(jīng)下架。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，海南出臺(tái)這一政策，有利于擴(kuò)大公積金資金來源，緩解公積金貸款資金缺口問題，同時(shí)也為其他地區(qū)提供參考借鑒。不過，由于公積金貸款利息較低，在募集資金的實(shí)際操作方面或存在一定難度。

整體來看，去年以來，各地公積金政策迎來持續(xù)優(yōu)化。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，主要包括降低公積金首付，提高公積金貸款額度，支持公積金可提可貸、支付首付、商轉(zhuǎn)公等政策，但公積金貸款資金缺口問題仍值得關(guān)注。

海南公積金擬出新規(guī)

證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，早在2022年7月，海南住房公積金管理局就對(duì)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款融資工作就舉辦了專家論證會(huì)議，參會(huì)方還包括上海、重慶、武漢、湖州、常州住房公積金管理中心相關(guān)人員。

彼時(shí)的新聞稿顯示，經(jīng)專家組合議，形成論證結(jié)果：海南省住房公積金貸款資產(chǎn)證券化和貼息貸款可行性研究報(bào)告及實(shí)施方案總體可行，該方案對(duì)完善構(gòu)建海南自由貿(mào)易港發(fā)展中的住房保障體系意義重大。方案調(diào)研及評(píng)估充分、論證詳實(shí)，有較強(qiáng)的操作性，同意融資方案通過專家論證。建議下一步在實(shí)施過程中，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)可控、降低成本、便利職工的原則，按程序報(bào)批后組織實(shí)施。

實(shí)際上，海南公積金貸款資金缺口問題較為突出或是本次政策出臺(tái)的一大背景。去年6月，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》顯示，2021年，全國(guó)住房公積金個(gè)人住房貸款率為84.18%，其中，海南公積金個(gè)人住房貸款率達(dá)91.14%，處在較高水平。

據(jù)悉，個(gè)人住房貸款率（個(gè)貸率）指年度末個(gè)人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率。個(gè)貸率是房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的一個(gè)顯性指標(biāo)。

而海南本次的公積金優(yōu)化政策也普遍被業(yè)內(nèi)看好。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，海南出臺(tái)這一政策，有利于增加公積金貸款資金池，增加公積金可貸總量。“在此之前，公積金池的資金主要來源是公積金繳納人員公積金賬戶沉淀的資金，個(gè)人公積金賬戶本身是按照銀行活期存款利率計(jì)息，成本雖然很低，但是來源較為有限。”

“公積金貸款證券化即是海南公積金機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。對(duì)購(gòu)買的機(jī)構(gòu)來說，公積金貸款人歸還的本息將構(gòu)成其收益。”在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜看來，若海南省本次管理辦法可以順利落地執(zhí)行，公積金個(gè)人住房貸款的相關(guān)舉措有望在更多地區(qū)推廣，更好地支持剛需和改善性住房需求。

不過，張大偉也提示到，“公積金貸款的利率本身就不高，一般在3%左右。募集資金的成本只能比貸款利率更低才可以，實(shí)際操作有一定難度。但也是可以通過募集吸納例如社保基金、養(yǎng)老基金等低成本資金實(shí)現(xiàn)的。”

公積金資金缺口受到關(guān)注

住房公積金制度是我國(guó)政策性住房金融體系的重要組成部分，在過去房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展過程中，公積金制度發(fā)揮著重要作用，而積金貸款資產(chǎn)證券化此前多地曾有試點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，湖州、杭州、上海、南京、蘇州等城市都有過公積金貸款資產(chǎn)證券化相關(guān)產(chǎn)品的創(chuàng)新和發(fā)行，“這也說明，包括海南等地的越來越多的省市開始重視公積金貸款證券化的工作機(jī)制，也希望通過此類工作機(jī)制來解決公積金的融資問題。”

近年來，公積金貸款資金缺口問題持續(xù)受到關(guān)注，這也是多地進(jìn)行相關(guān)試點(diǎn)的一大背景。

《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》顯示，截至2021年末，32個(gè)地區(qū)中有12個(gè)地區(qū)個(gè)貸率高于84.18%，約占37.50%；有20個(gè)地區(qū)個(gè)貸率低于84.18%，約占62.50%。其中，貴州省、重慶市、浙江省以及海南省等8個(gè)省市公積金個(gè)貸率均超過90%。

住建部住房公積金監(jiān)管司調(diào)研員李洋宇也曾在上述專家論證會(huì)上公開表示，全國(guó)住房公積金資金流動(dòng)性緊張的問題一直存在，開展住房公積金貸款資產(chǎn)證券化及貼息貸款的研究，尤其是在海南省存在大量安居房貸款資金需求的情況下，具有現(xiàn)實(shí)意義。

“各地要密切關(guān)注購(gòu)房市場(chǎng)的需求變動(dòng)，隨著剛需和改善型購(gòu)房需求的活躍，公積金貸款方需求也會(huì)增加，防范出現(xiàn)錢荒的問題，要從公積金傳統(tǒng)的渠道和資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新渠道入手，積極推動(dòng)公積金貸款工作有序開展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

值得的一提的是，近年來，多地公積金政策也頻頻迎來優(yōu)化。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年至今的1個(gè)多月里，包括哈爾濱、蘭州、烏魯木齊以及濟(jì)南等30個(gè)城市發(fā)布相關(guān)公積金優(yōu)化舉措；2022年以來，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，優(yōu)化方向包括提高個(gè)人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個(gè)人可提取公積金賬戶余額用于首付等方向。

“公積金貸款政策的優(yōu)化調(diào)整有利于進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，帶動(dòng)住房需求釋放，對(duì)當(dāng)前穩(wěn)定樓市預(yù)期、提升市場(chǎng)活躍度或?qū)a(chǎn)生積極效應(yīng)，但公積金貸款資金缺口問題仍值得重點(diǎn)關(guān)注。”陳文靜表示。

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