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【新要聞】“提前還貸”不易，警惕經營貸等套路

2023-02-15 18:34:29來源：觀網財經  


(資料圖片)

日前，遼寧銀保監局發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，盡管通篇都是在提示各類風險，卻也將各地提前還貸潮的爆發擺上臺前。

去年下半年以來，房地產市場持續遇冷，疊加各類理財收益不斷下降，“提前還房貸”逐漸成為樓市里新的“潮流”。

盡管目前已經很少被定性為“惡意還貸”，但包括上海、深圳、杭州、廣州在內的不少熱點城市排隊時間也動輒數個月，或者增加還貸門檻，“提前還貸難”仍是諸多購房者關注熱點。

小寒是一位上海的工薪階層，其于2019年在杭州投資了一套房產，由于未見價格上漲，2022年為防止價格下跌，便想將房子原價出售，誰知卡在了“提前還貸”這一步。

他告訴觀察者網，自己的貸款銀行為上海銀行(行情601229,診股)杭州某支行，自去年下半年開始申請辦理提前還貸業務，但“銀行方面始終以各種理由推諉，不予辦理”。

經過多方打探，他終于弄明白了緣由：這家分行沒有提前還貸額度了。最終經過層層疏通直到找到了分行行長，他才順利辦理了提前還貸業務。

不過，也有購房者向觀察者網表示，部分地區的部分銀行自始至終并未增加還貸門檻，“每個地方的每個銀行都不太一樣，有的銀行辦理起來依舊很方便，手機上就能操作。”

違規還貸可能承擔刑事責任

近期，各大銀行大量發放超低利率經營貸、信用貸等其他貸款品類，更加刺激房貸一族提前還貸的決心，甚至社交媒體上為此衍生出了不少“還貸”攻略，部分中介專門開辟了代辦服務，以較低利率的其他貸款替換房貸，賺取“過橋費用”。

2月10日，遼寧銀保監局發文列舉了四類提前還貸或轉貸風險，違規參與可能承擔刑事責任。

其一是經營貸風險。經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業等經營實體發放的經營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴重的，將被依法追究刑事責任。經營貸不得違規用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規使用將會被提前收回貸款。

其二是信用貸風險。信用貸無需提供抵押物，申辦流程簡單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業務相比利率較高，無形當中增加還款負擔。若信用貸款不能準時償還，還會收取高額罰息。不僅如此，還會產生逾期還款記錄，不良征信記錄將會影響日后個人金融業務的申辦。

三是財務風險。借款人在提前結清按揭貸款、重新申請“信用貸”“經營貸”過程中，會被中介誘導或強制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費用、中介服務費用等，實際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權和選擇權受到侵害。

四是個人信息泄露風險。部分“貸款中介”獲取消費者貸款信息等個人信息后，在消費者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴重侵害消費者合法權益。

此外，遼寧銀保監局還提醒金融消費者，要抵制擾亂金融秩序行為，依法合規辦理貸款、還貸業務，誠實守信，踐行“合約精神”。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向觀察者網指出，該政策并非一味反對“提前還貸”，而是可以強調不能違規違法還貸，對于全國其他城市具有啟發意義。至少各地要主動研究近期提前還貸的內容，區分合理的和不合理的、合規的和違法的，進一步做好提前還貸方面的工作。

滿足這些條件可以提前還貸

事實上，早在去年12月，銀保監會就發布過相關風險提示，提醒廣大消費者應警惕部分不法中介推介的“房貸轉經營貸”背后存在的風險隱患，包括高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等。

銀保監會還提醒，消費者應增強風險防范意識，維護自身合法權益。

在行業人士看來，提前還貸之所以盛行，完全是樓市下行周期下的市場行為，手中握有現金又缺乏穩定投資渠道的金融消費者，完全可以提前還貸，銀行方面也不應設置障礙。

舉例而言，A銀行賬戶有50萬元存款，銀行利息可以忽略不計；同時，A又背負了100萬元房屋貸款，每月都需要按時向銀行支付高額利息，妥妥的“大冤種”。

特別是貸款的前幾年，假設每月需要向銀行支付1萬元等額本息，其中近9成均為利息，只有1成本金，因此提前歸還50萬元貸款就可以少支付一半利息，且越早還貸越好。

但假如貸款已經還了10年，每月在向銀行支付的1萬元等額本息中，就有絕大部分為本金，利息占比很少，提前還貸意義不大。

有投資者告訴觀察者網，過去幾年由于各種理財渠道盛行，收益高于房貸利率且較為穩定；或者房價上漲，準備將手中現金加杠桿繼續投資房地產，收益更是遠超房貸利息，自然沒人選擇提前還貸。

現在則不然，在缺乏可靠收益投資渠道的前提下，用手中現金提前歸還房貸被認為是“及時止損”的最優選擇。

而近期之所以“過橋貸”等違規操作盛行，也與過往房屋商業貸款利率與近期落差較大有關。

以一線城市為例，2019-2020年期間，主流銀行商業貸款利率普遍在6%左右，最高甚至超過7%；而2022年底已經下降到3.7%，部分地區甚至更低，相差近一倍，購房者自然心理不平衡。

另一方面，在央行政策支持下，經營貸與信用貸利率不斷下降、房貸條件隨之下降，這就為手中余額不足，但又想減少利息支出的購房者提供了“過橋貸”的可能性。

簡單來說，即購房者辦理經營貸，再把所得提前歸還房屋貸款，將原本按月支付的房貸用來歸還經營貸。

由于房貸數額動輒上百萬元，其間利益牽扯巨大，于是一些違規從事代辦服務的中介人員“應運而生”。

銀行也要節衣縮食

值得一提的是，上述違規辦理“轉貸”之所以能夠形成一種“中介服務”，與部分銀行有意無意地縱容不無關聯。

在行業人士看來，去年下半年起，從央行到地方樓市政策頻發，從供給端到需求端都在不斷刺激樓市回暖，但從結果來看事與愿違，非但樓市不見好轉，反而將銀行“拖下水”。

央行發布數據顯示，2022年末全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

要知道，自1998年從福利化到商品化的住房改革正式開啟，一直到2020年，個人房貸一直保持著中高速增長態勢；除2008年受金融危機影響增速為10.3%之外，其他各年度同比增速均在12.9%以上，而且其中8個年度增速超過30%（最近的較大值為2016年的37.4%）。

至2020年末，個人住房貸款余額增至34.44萬億元，在全部人民幣貸款中占比提高到19.9%，成為各項貸款中非常重要的組成部分。

2021年末，個人住房貸款余額為38.32億元，同比增長11.4%，是2008年以來的最低增速。

但到了2022年，這一增速直接呈現出斷崖式下降，連個零頭都沒能保住，幾乎難以保持正增長。

相比之下，2022年盡管全國商品房銷售數據同樣急速下降，但也至少保持了上年50%以上的銷售額。

因此在行業人士看來，個人住房貸款余額幾乎不變的原因，只能是購房者大面積提前還貸導致的。

一位上海工商銀行(行情601398,診股)信貸部門工作人員向觀察者網分析稱，站在銀行角度來看，去年下半年開始，放給房企的貸款收不回來，小微企業經營貸與信用貸利息低、風險高，而最為穩定的個人住房貸款又放不出去，銀行的日子已經很難過。

這時候，銀行大幅縮表，資金要么貸不出去，要么有去無回，大面積提前還貸潮的出現無異于雪上加霜。

“事實上，早在2021年開始，已經有不少銀行開始主動增加還貸門檻，減少網絡端入口，增加線下排隊時間。只不過過去提前還貸人數并未形成規模，因此并未引發全網關注罷了。”上述銀行工作人員表示，隨著關注度越來越高，提前還貸勢不可擋，與其將資金貸給小微企業，不如睜只眼閉只眼，貸給用來還房貸的普通居民風險更低。

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責任編輯：hnmd003

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