原報(bào)道 | 綠地高樓史：被拯救和被放棄的

2023-03-08 05:41:33來源：觀點(diǎn)網(wǎng)  

觀點(diǎn)網(wǎng) 城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，超高層建筑如雨后春筍般出現(xiàn)在各地，帶有綠地標(biāo)識(shí)的地標(biāo)越來越多佇立在城市的核心地段。

十余年來，綠地通過建設(shè)超高層，能夠定向獲取價(jià)格比較低的配套住宅用地。

但硬幣另一面，這類高投資且開發(fā)周期較長的項(xiàng)目，往往會(huì)對(duì)企業(yè)資金鏈帶來較大壓力，這也是為什么不少超高層項(xiàng)目進(jìn)展緩慢的原因。


【資料圖】

如今，綠地的高樓似乎迎來了“救星”。

近期，綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良奔波于各個(gè)城市，消息顯示，部分地方政府將對(duì)綠地重點(diǎn)項(xiàng)目給予全力支持，支持形式包括出資購買資產(chǎn)與引入外資產(chǎn)業(yè)龍頭等。

綠地的一座座高樓將被拯救，但其超高層模式或也將隨之成為記憶。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，綠地在幾年前就已明確不會(huì)主動(dòng)再做超高層項(xiàng)目，并根據(jù)戰(zhàn)略需要盡可能降低商辦物業(yè)的比例。

這是時(shí)代浪潮下，被拯救和被放棄的超高層。

拯救綠地

最近的張玉良，密集拜會(huì)各地方政府，結(jié)果也似乎不錯(cuò)。

2月17日，張玉良拜訪了長沙市委副書記、市長鄭建新。會(huì)談中，長沙市政府表示將對(duì)綠地重點(diǎn)項(xiàng)目給予全力支持，支持形式包括將以出資購買資產(chǎn)的形式，支持綠地V島星城光塔380米超高層項(xiàng)目建設(shè)；同時(shí)，支持綠地長沙之門項(xiàng)目引入外資產(chǎn)業(yè)龍頭，開展戰(zhàn)略合作，積極發(fā)展康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)。

“這主要是指產(chǎn)業(yè)引入和發(fā)展層面。”一位接近綠地的人士透露，這些項(xiàng)目還是由綠地進(jìn)行建設(shè)。

星城光塔的建設(shè)推進(jìn)并不順利，馬欄山（長沙）視頻文創(chuàng)園管理委員會(huì)曾答復(fù)網(wǎng)友，該項(xiàng)目由長沙綠地星灣置業(yè)有限公司投資建設(shè)，總建筑面積約25萬平方米，主要建設(shè)1棟380米超高層及裙樓，總投資約35億元，目前已完成地下室頂板施工出正負(fù)零。

然而，這一項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)停留在了2021年10月底，受房地產(chǎn)開發(fā)總體資金問題影響，該項(xiàng)目基本處于停滯狀態(tài)。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，這一項(xiàng)目是集甲級(jí)辦公、精品公寓、總裁公館、五星級(jí)酒店、云端觀光、商業(yè)為一體的380米超高層空中城市綜合體。

在2019年，綠地集團(tuán)以底價(jià)31.49億元將長沙市072號(hào)地塊收入囊中。按照計(jì)劃，將在此打造380米高的標(biāo)志性地標(biāo)建筑，預(yù)計(jì)2024年建成投入使用，建成后將成為湖南第二高樓，僅次于452米高的長沙國金中心。

另一個(gè)位于高鐵新城的綠地長沙之門項(xiàng)目，也曾被當(dāng)成一個(gè)全新地標(biāo)打造。

2020年，綠地集團(tuán)簽署合作協(xié)議，在長沙高鐵南站片區(qū)打造“七位一體”城市產(chǎn)業(yè)綜合體“長沙之門”，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約200億元，用地面積約600畝，規(guī)劃300米地標(biāo)建設(shè)用地降低至252米。

第二年，綠地以底價(jià)27.03億元拿下長沙之門項(xiàng)目建設(shè)用地，要求建設(shè)1棟不低于249米的超高層地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目擬打造成集超高層甲級(jí)總部辦公、五星級(jí)酒店、摩天觀光地標(biāo)、科創(chuàng)中心、旅游集散、風(fēng)情商業(yè)、生態(tài)住宅“七位一體”的城市產(chǎn)業(yè)綜合體。

于2021年6月，長沙之門舉行了盛大開工儀式，隨后項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢。

無獨(dú)有偶，綠地另一個(gè)在黑龍江項(xiàng)目也或迎來援手。

2月末，黑龍江省委常委、哈爾濱市委書記張安順會(huì)見張玉良一行，并表示黑龍江省及哈爾濱市將以實(shí)際行動(dòng)支持哈爾濱綠地東北亞國博城項(xiàng)目建設(shè)。

支持的方式包括省、市、區(qū)三級(jí)聯(lián)動(dòng)，以出資購買資產(chǎn)的形式，支持國際會(huì)展中心建設(shè)；以戰(zhàn)略性入股的方式，支持貿(mào)易港建設(shè)；為項(xiàng)目分期分批辦理證照；協(xié)調(diào)地方金融機(jī)構(gòu)全力支持項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

這一項(xiàng)目于2019年9月啟動(dòng)，總規(guī)劃占地面積2580畝，規(guī)劃建筑面積495萬平米，預(yù)計(jì)總投資額超500億元，規(guī)劃以國際會(huì)展中心、國際會(huì)議中心、全球商品貿(mào)易港、星級(jí)酒店群、超高層雙子塔等業(yè)態(tài)為核心，集貿(mào)易會(huì)展、總部經(jīng)濟(jì)、智慧科創(chuàng)、商務(wù)金融為一體。

“這些項(xiàng)目從立項(xiàng)就是當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)推動(dòng)的，如果當(dāng)?shù)卣邢嚓P(guān)的支持政策，肯定能夠優(yōu)先關(guān)注到這類項(xiàng)目。”上述人士稱，這些項(xiàng)目的推動(dòng)，也體現(xiàn)出去年開始政府支持政策在逐步落地，通過高層對(duì)接進(jìn)一步明確和推動(dòng)，有了比較明顯的進(jìn)展。

高塔邏輯

提起綠地，最令人印象深刻的便是一座座摩天大樓。這十幾年來，這些帶有綠地標(biāo)識(shí)的超高層靜靜矗立在每座城市的核心位置。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，綠地不以購物中心取勝，而是以建造超高層地標(biāo)聞名。

2005年5月，總高450米的南京紫峰大廈正式開工，這是綠地開發(fā)的首座超高層，也是綠地集團(tuán)超高層大躍進(jìn)的開端。

以此為起點(diǎn)，綠地隨后在南京、武漢、西安、成都和昆明等十多個(gè)城市打造了一個(gè)又一個(gè)超高層地標(biāo)項(xiàng)目。

熱衷于建設(shè)超高層有其特有的邏輯，簡單來說，這是一種綠地的拿地策略，通過建設(shè)超高層，能夠定向獲取價(jià)格比較低的配套住宅用地。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，勾地是一種特殊的一級(jí)市場拿地模式，也就是意向地塊的定向出讓，通常是開發(fā)商給政府做產(chǎn)業(yè)，包括辦公樓、商場會(huì)議會(huì)展、酒店等一系列的商業(yè)、文化性質(zhì)的業(yè)態(tài)。

開發(fā)商鎖定意向地塊后，提前與政府進(jìn)行溝通，了解政府對(duì)產(chǎn)業(yè)的訴求，然后結(jié)合企業(yè)的實(shí)際，與政府在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)值、稅收、地價(jià)、規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)、優(yōu)惠政策等條件上達(dá)成一致，然后按開發(fā)企業(yè)的要求對(duì)外設(shè)置掛牌門檻，最后開發(fā)商通過招拍掛獲取土地。

所以，經(jīng)常能夠在土地出讓公告中看到一些特殊條件的限制，比如要求世界500強(qiáng)企業(yè)、要求建設(shè)一定高度的超高層地標(biāo)建筑等。

而綠地這種超高層勾地項(xiàng)目一般都是政府招商項(xiàng)目，在土地價(jià)格、付款條件上都會(huì)比常規(guī)的招拍掛項(xiàng)目有更大優(yōu)勢(shì)，也就是所說的貢獻(xiàn)越大、地價(jià)越低。

做政府想做的事，正是綠地的想法。

“企業(yè)并不是為了做超高層而做超高層，很多項(xiàng)目都是五年、十年前拿的綜合項(xiàng)目。政府有需求，希望CBD有超高層項(xiàng)目做地標(biāo)的考量。”上述接近綠地人士坦言，超高層項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上面確實(shí)并不很劃算，建設(shè)周期長、難度大，所以現(xiàn)在這些項(xiàng)目建成后的消化，地方政府也會(huì)按照當(dāng)時(shí)的約定有一些支持。

在綠地拿下一個(gè)個(gè)地標(biāo)超高層的那些年，便深諳政府所想。

這種模式下，政府先劃定一片地，定性為中央商務(wù)區(qū)，然后在地標(biāo)性建筑周邊規(guī)劃一個(gè)大規(guī)模住宅區(qū)，捆綁賣給開發(fā)商，讓其有盈利空間。開發(fā)商拿地后，會(huì)通過住宅現(xiàn)金流補(bǔ)貼摩天大樓建設(shè)的成本。

這也是為何綠地土地成本能一直維持較低水平的重要原因。

理想狀態(tài)下，這是一種雙贏的模式，政府能夠獲得政績以及降低財(cái)政壓力，開發(fā)商則能夠獲得規(guī)模和利潤。據(jù)悉，建面百萬平以上的大盤項(xiàng)目，大多是和地方政府洽談的勾地項(xiàng)目。

有分析人士指出，目前勾地并不是件容易的事，先把產(chǎn)業(yè)做起來，再進(jìn)行住宅出讓成了勾地的常態(tài)，開發(fā)商很難再像之前那樣低成本拿到優(yōu)質(zhì)土地。

“有時(shí)候談到最后，一些地方政府最多給你一塊M0，且規(guī)定不能賣，考核周期五年，不合格要收回，損失企業(yè)自己承擔(dān)。”

高樓債務(wù)

硬幣的另一面，是持有型物業(yè)的共同特點(diǎn)：高投資、難盈利且開發(fā)周期長，資金壓力是“長期+巨額”開發(fā)模式難以避免的問題。

這也是為什么綠地一座座超高層項(xiàng)目陷入進(jìn)展緩慢的境況，其中最為著名的幾個(gè)項(xiàng)目有：成都綠地蜀峰468、昆明綠地中心、長沙綠地麓云國際等。

原本要打造成為中國第一高的武漢綠地中心636，后來經(jīng)過調(diào)整，最終高度定格在了475米。現(xiàn)在這一項(xiàng)目已有部分處于投入使用狀態(tài)。

曾讓綠地高歌猛進(jìn)的一座座摩天大樓，已逐漸成為負(fù)擔(dān)。

而超高層的發(fā)展模式難以為繼，綠地或早已深知這一點(diǎn)。觀點(diǎn)新媒體獲悉，綠地在幾年前就已經(jīng)明確不會(huì)主動(dòng)再做超高層項(xiàng)目，并且根據(jù)戰(zhàn)略需要盡可能降低商辦物業(yè)的比例。

一位市場人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，超高層確實(shí)是一個(gè)時(shí)代在某個(gè)發(fā)展階段的產(chǎn)物，更多來自于地方政府的想法，超高層地標(biāo)建筑、五星級(jí)酒店則代表著城市的形象和招商環(huán)境，從經(jīng)濟(jì)角度說，企業(yè)肯定不會(huì)首先選擇超高層項(xiàng)目。

“在接下來的發(fā)展階段，不會(huì)像之前周期里去做這種大投入的項(xiàng)目，拿地標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有比較大的變化，肯定更加注重項(xiàng)目成本、利潤率、現(xiàn)金流這些指標(biāo)。”

受制于去杠桿和現(xiàn)金流壓力，前三季度綠地并沒有新增地塊，并且如上述人士所言，將優(yōu)先將手上的項(xiàng)目做好，接下來可能會(huì)更青睞一些小而精、小而美、能夠快速產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目。

“企業(yè)還是想默默地一步步走出來、重新走上新的增長周期，不同以往的發(fā)展周期。”

若從房企的現(xiàn)金流狀況來看，也已經(jīng)不太能夠支撐去拿一些需要大額資金投入的項(xiàng)目。

就綠地負(fù)債情況來看，截至2022年三季末，綠地控股一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為1105.24億元（短期借款295.84億元+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債809.4億元），另有應(yīng)付賬款3163.34億元與286.28億元的應(yīng)付票據(jù)。

此外，綠地控股非流動(dòng)負(fù)債數(shù)額為1204.11億元，長期有息負(fù)債合計(jì)為1011.84億元，當(dāng)中包含長期借款為853.5億元，應(yīng)付債券為158.34億元。

在手現(xiàn)金方面，截至三季度末，綠地貨幣資金為613.62億元，而上年同期約為827億元，

與短期債務(wù)之間存在巨大的資金敞口。

基于較大的債務(wù)壓力，綠地去年對(duì)境外債務(wù)進(jìn)行展期。

2022年末，綠地對(duì)外發(fā)布公告稱，公司全資子公司綠地全球投資有限公司對(duì)發(fā)行的9只境外債券（共計(jì)32.41億美元）進(jìn)行了展期征求，其中8只境外債券擬展期兩年，已于2022年6月展期的1只境外債券擬展期一年。

隨后，綠地全球投資有限公司就上述9只境外債券展期征求事項(xiàng)召開了持有人會(huì)議并獲通過。

為了爭取更多境外債權(quán)人的支持，觀點(diǎn)新媒體獲悉，綠地在發(fā)布同意征求后特意加入了征信承諾，資產(chǎn)包括綠地在美國、加拿大、澳大利亞、英國、韓國以及馬來西亞的多個(gè)項(xiàng)目，承諾境外項(xiàng)目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金回款將全部用于延期后債券的支付賬戶，包括利息支付。

經(jīng)營紓困

于2022年，綠城也曾采取包括出售資產(chǎn)等方式籌措資金。

5月，綠地控股出售了紐約太平洋公園項(xiàng)目中的兩棟公租公寓樓，合同總金額為3.15億美元；同時(shí)，綠地紐約太平洋公園項(xiàng)目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單也完成簽約，綠地洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目等相關(guān)物業(yè)也在推進(jìn)銷售、加強(qiáng)運(yùn)營。

另外，綠地獲得了國企股東提供的流動(dòng)性支持，8月分別向第二、第三大股東上海地產(chǎn)與上海城投借款15億元，借款期限為兩年，借款年利率為6%，將以委托貸款方式發(fā)放，并由公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

9月，綠地再次向上海地產(chǎn)借款14.5億元，借款期限為一年，借款年利率為6%，兩次合計(jì)向兩大國企股東借款44.5億元。

前三季度，綠地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額200億元，進(jìn)一步壓降有息負(fù)債203億元至2203億元，兌付境外債5.5億美元、境內(nèi)債20億元。

在去年的經(jīng)營環(huán)境下，綠地僅僅是一個(gè)縮影。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

綠地亦沒能獨(dú)善其身，全年錄得合同銷售面積1279.8萬平方米，比上年同期減少45%；合同銷售金額1323.32億元，比上年同期減少54.4%。

于2023年1月30日公告中，綠地預(yù)計(jì)2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約4238億元，扣非凈利潤約26億元，與上年同期相比，將減少31億元左右，同比減幅約54%。期內(nèi)歸母凈利將在20億元左右，與上年同期相比，將減少42億元左右，同比減幅68%左右。

綠地表示，業(yè)績下跌主要受疫情、市場低迷等綜合影響，營業(yè)收入同比減少；其次，受市場持續(xù)下行、加快銷售去化、促進(jìn)資金回籠等因素影響，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降，同時(shí)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按要求計(jì)提減值準(zhǔn)備。

另外，滿足利息資本化項(xiàng)目減少，使得計(jì)入當(dāng)前損益的利息支出增加，財(cái)務(wù)費(fèi)用相應(yīng)增加；最后，受市場持續(xù)下行、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)不均衡影響，年內(nèi)聯(lián)營合營企業(yè)貢獻(xiàn)的投資收益同比減少。

對(duì)于2023年，張玉良也表示，房地產(chǎn)業(yè)將搶抓行業(yè)回暖的機(jī)遇，把提升效益放在更加突出的位置，確保發(fā)展局面進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。包括狠抓銷售業(yè)績，確保銷售金額實(shí)現(xiàn)增長；通過優(yōu)化產(chǎn)品、挖掘價(jià)值、強(qiáng)化運(yùn)營等多種措施，不斷提升盈利水平；全力保交付、保供應(yīng)，狠抓重大項(xiàng)目進(jìn)度等。

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