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天天熱文：招商積余“減重”一年

2022-12-05 05:47:40來源：觀點網(wǎng)  

觀點網(wǎng) 年關將至，招商積余又準備清一清重資產(chǎn)的陳年賬冊。


(相關資料圖)

12月4日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務股份有限公司公告稱，正籌劃出售部分子公司股權，并妥善解決對這些公司的股東借款。

待售資產(chǎn)具體包括成都市中航地產(chǎn)發(fā)展、九江市九方商業(yè)管理、中航城置業(yè)（昆山）、江西中航地產(chǎn)、岳陽中航地產(chǎn)、贛州市航逸酒店管理6家公司100%股權，以及深圳中航觀瀾51%股權。

目前交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚未確定，但招商積余相信“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產(chǎn)分離，打造有核心競爭力的大物業(yè)輕資產(chǎn)平臺”。

自2019年底中航善達與招商物業(yè)完成合并后，分離輕重資產(chǎn)就成為了招商積余的工作重心之一，而根據(jù)財務總監(jiān)張秀成的表述，早在2016年招商積余就開始退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，并優(yōu)化負債結構。

在過去近一年間，招商積余出售重資產(chǎn)的動作有所加快。

早在開年1月，招商積余就將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業(yè)。轉讓價合計人民幣7.78億元，主要資產(chǎn)為散布于贛州、蘇州、深圳的自持物業(yè)。

4月14日，招商積余全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公司公布，“津塘（掛）2007-24號”土地擬退還給天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)自局。

在2021年年報中，天津格蘭是對招商積余凈利潤影響達10%以上的7家子公司之一--可惜不是正面影響。

2020年度，天津格蘭營收為0，凈虧損71.57萬元。2021年度營收繼續(xù)掛0，凈虧損6980萬元，系存貨跌價準備所致，凈資產(chǎn)則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬元，旗下的響螺灣項目（“津塘（掛）2007-24號”）及九方廣場開發(fā)彼時均處于遲滯狀態(tài)。

轉讓了四家子公司股權后，截至6月30日，招商積余投資性房地產(chǎn)約55.48億元，對比年初的69.94億元減少20.67%。疊加開發(fā)項目逐漸清盤，尾盤和車位銷售減少，到了前三季度，招商積余地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務產(chǎn)生的營收僅為390萬元，占比不到0.05%。

整體來看，招商積余前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入91.8億元，同比增長20.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤4.7億元，同比增長23.6%。

各板塊營收中，物管業(yè)務收入88.6億元，同比增長25%，基礎物管、平臺增值、專業(yè)增值服務三個子版塊收入同比增長25.8%、96.0%及10.2%。

相較之下，資管業(yè)務收入僅3.3億元，同比減少19.9%，主要是受疫情影響，持有型物業(yè)租金收入減少及公司響應租金減免政策所致，前三季度減免房產(chǎn)租金0.7億元。

這一跡象在半年報中就已經(jīng)顯露。

今年上半年，招商積余從屬資管業(yè)務的“持有物業(yè)出租及經(jīng)營”的營收為18731.83萬元，同比下滑25%，毛利率54.05%，較去年同期的61.84%降低近8個百分點。

值得注意的是，此前招商積余的重資產(chǎn)剝離主要是地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務轉移，對于自持型的購物中心、酒店等商業(yè)資產(chǎn)并未透露出轉移意圖，直到此次意向出售名單才包含了2家商管和酒管公司。

截止三季度末，招商積余在管商業(yè)項目50個，管理面積261.8萬平，其中管理公司自持項目3個，受托管理母公司招商蛇口持有項目43個，第三方品牌輸出項目4個。持有物業(yè)出租及經(jīng)營方面，包括酒店、購物中心、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，總可出租面積為48.55萬平，出租率為97%。

目前招商積余非住宅領域的投資性房地產(chǎn)主要包括贛州格蘭云天國際酒店、成都九方購物中心、九江九方購物中心商業(yè)及昆山九方購物中心，截至6月30日賬面凈值合計33.85億元。

9月28日，中信建投還在一份報告中對招商積余作出“重資產(chǎn)剝離進度不及預期，外拓不及預期”的風險評估。

若物業(yè)租金持續(xù)走低，招商積余的“減重”范疇或將進一步加大。

在“減重”之余，招商積余亦不忘“增肌”。2月底的股東大會上，招商積余董事長聶黎明曾表態(tài)：“相信今年是一個（收并購）更好的時機。”

去年分別以5362萬元和2.3億元收購上航物業(yè)100%股權、南航物業(yè)95%股權后，今年6月，招商積余再次分別以4.36億元、5.36億元收購匯勤物業(yè)65%、新中物業(yè)67%股權。

其中，匯勤物業(yè)主要為以招商銀行為主的金融機構客戶提供物業(yè)管理服務，新中物業(yè)則主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業(yè)管理服務以及銀行輔助服務。

去年招商積余的收并購主要瞄準航空物業(yè)，今年則將準星移至金融物業(yè)，總體而言，都符合招商積余深耕非住賽道的一貫邏輯。

今年1-9月，招商積余物管業(yè)務新簽合同額24.3億元，同比增長17.0%，非住賽道布局辦公、園區(qū)、公共、政府、學校、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，總計在管面積1.8億平方米，占比58.6%；前三季度非住業(yè)態(tài)實現(xiàn)基礎物管收入50.1億元，占比69.1%。

受剝離部分資產(chǎn)以及處置借款等因素的綜合影響，招商積余三季度末在手貨幣資金較年初增加45.7%達到30億元；目前物企估值水平普遍較低，繼續(xù)出清重資產(chǎn)，將有利于補倉收購。

關鍵詞： 招商積余減重一年

責任編輯：hnmd003

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