首頁 > 風控 > 正文

天天看熱訊：李宇嘉：深圳樓市參考價新政，影響有多大？

2023-04-21 14:54:01來源：金融界  


【資料圖】

01

準確地講，這次深圳并非廢除了二手房參考價，而是銀行不再捆綁參考價放貸，取而代之的是，根據銀行的評估價或網簽價格（實際成交價）孰低來放貸，而這個價格會更接近市場價！

也就是說，讓價格信號回歸市場本來面目，并主導銀行放貸。我們關心的是，對深圳的二手房市場，到底是利空還是利多？顯然，市場價主導銀行放貸，就會避免參考價導致的“去杠桿”效應（高于參考價的部分，都會轉化為首付）。其直接效果是，購房者可以加杠桿了。

加杠桿，這是深圳過去樓市火爆的邏輯。所以，很多人認為，這是巨大的利好。再加上，現在銀行面臨“資產荒”，放貸壓力很大，把房貸作為最優質的貸款，凡提前還貸必百般阻撓。

形勢很清晰了：銀行特別想放貸，利率也已經降至歷史最低了，首套房4.3%，二套房4.9%，放貸周期一個月，審批只要一周；購房者想加杠桿購房，樓市再次火爆的要素全了。

真的是這樣的嗎？

02

毫無疑問，對那些掛牌價本來挺高，但被參考價壓下來、購房人被迫“高首付”的房源，貸款不再捆綁參考價以后，首付降下來了，購房人也不用到處借錢湊首付了，購房門檻低了。

這對活躍交易是非常好的，也是此次新政的出發點之一。但有沒有想過，這會帶來什么結果？

一是，購房人承擔更多的月供

二是，購房人承擔更多的稅費

也就是說，加杠桿是有代價的。

放在2016年至2021年初，對買房人來說，多付點兒月供、多繳點兒稅費，這都不是事兒。那會兒，都信心滿滿。有錢的人，月供和稅費不在話下；沒錢的人，膽兒大，到處能借錢，也不在話下。

但是，現在可以嗎？

如果有人說，放開了杠桿，就會回到過去。我說，這叫刻舟求劍。3月下旬以來，深圳新房和二手房成交數量明顯下降了。為什么呢？一方面，積壓的需求釋放殆盡，更重要的是，3月以后有開發商提高新盤售價，小業主提高掛牌價，導致購房需求受到了巨大的抑制。

為什么會出現這一情況呢？一方面，市場本來預期價格下跌，現在漲價了，心理上接受不了；另一方面，現在購房者面臨“多個難”：籌集首付難，繳稅費難，月供也難。簡單來講，既缺首付，也缺月供，還缺過戶時要繳的那幾萬元稅。

這就是為何，按揭利率降至4.3%了，甚至低于4%了，但購房情緒還是沒有提振起來。很簡單，缺的，不是降利率省下那幾百元。

總結來說，不愿意“加杠桿”。

再者，即便愿意加杠桿，但在深圳早已實現“三價合一”的政策框架下，高評高貸（做高貸款評估價）有稅負的制約（多貸款、多繳稅）。結合樓市基本面，過度“加杠桿”的可能性不大。

03

當然，只要有漲價預期，大家就會重返樓市。加杠桿，則是修復漲價預期的關鍵。現實中，總有人會在新政的刺激下，愿意多加杠桿進場，但這只是個案。

現在，無論是樓市海量壓頂的供應端，比如龐大的商品房供應、海量的二手房，人才房分流，還是今非昔比的需求端，比如支撐樓市的幾個行業（地產、金融、互聯網、機關國企）都揮別過去的繁榮，如何重返樓市？

我們再來重溫一下，二手房成交參考價格的制定依據：

約62%，根據2020年網簽價格計算得出，價格和近一年的網簽價格一致；

約10%，部分樓盤長期無成交，由評估師駐場測算；

約27%，這部分是大家普遍感覺與市場價存在差距的，是因為去年福田、南山、寶安的熱點片區，可能存在炒作因素，導致掛盤價虛高，擠出泡沫后才是合理價格。

也就是，2021年2月份出臺參考價時，只有不到1/3的房子的實際成交價，明顯低于參考價。

說明了什么？深圳樓市的困境之源（比如，這些年二手房趴在地上的交易量），絕不是二手房參考價，它可能只是一根稻草。逆轉樓市過度繁榮局面的，有多根稻草。

比如2020年“7.15調控”，深圳土地房源放量供應，“限地價、限房價”，房企暴雷，人才房分流需求，整頓金融地產、平臺經濟，還有機關國企降工資。這些整合起來，就是所謂的大環境變了。

當然，現在也在修復，你我都在這其中，不多言了，冷暖自知。

04

最后談談，為何要出這個新政？

首先，參考價的階段性歷史使命完成了。當時，為什么出參考價呢？因為二手房缺乏供應彈性，特別是某些熱點區域，極易造成業主、銀行、中介（含資金中介）合謀來拉升價格、坐地漲價。

對買家來說，只有接受價格的份兒，于是就形成“杠桿推動高價房銷售→漲價預期實現→進一步漲價預期”的循環。房價上漲已脫離基本面，呈現自我強化、自我循環的漲價邏輯：“因為要漲，所以漲”。于是，需要政府“參考價”強力介入，綁定銀行杠桿，對二手房“定向去杠桿”。

表：2021年2月出臺參考價時，深圳各區域二手房價格上漲情況

現在來看，這個使命階段性完成了。之所以說階段性，是因為，還是擔心房價后續再次上漲。所以，這次沒有取消參考價，只是取消了參考價綁定銀行貸款。這意味著，后續再次出現上面講的那種漲價循環，參考價還會再次祭出，這就是我一貫講的，參考價是深圳的長效機制。

也就是，參考價本身并不是長效機制，而是其“適時介入、適時退出”，這種機制就是長效機制。

其次，二手房掛牌，只能標注參考價，不符合高標準市場化建設。

對深圳來說，不管是先行示范區，還是長效機制建設的“帶頭大哥”，首當其沖的就是要在規范和法制引領下樹立高質量發展典范。

以政府劃定的某個時間點上的參考價，代替市場價，這是哪門子的高質量發展呢？哪門子的長效機制，哪門子的治理體系和治理能力現代化呢？因此，市場穩定了、投資客退出了、加杠桿情緒很弱了，穩定重新回到主題，參考價就應該適時退出，讓市場發揮內生力量。

再次，糾偏參考價惡化市場預期。

那時是蜜糖，現在就是砒霜了。當下，深圳百姓買房，就看參考價，凡是低于參考價的，大概率預期還會下跌，導致深圳70%的房子，就是按照參考價，或者低于參考價成交的。于是，業主掛牌價一降再降，直到在參考價附近，才能成交，導致市場形成了房價下跌的預期。

擊穿參考價以后，市場形成進一步跌價的預期。當下，對包括深圳在內的地方政府來說，穩定資產價格，防止過快下跌，成為調控的新主題。因此，讓中介的櫥窗，“把參考價拿下來，把市場價標上去”，用意就是打消參考價一刀切錨定下，價格非理性回調，回歸價格本源。

最后，也是最重要的，修復不動產“金融加速器”的效應。

近期，大家熱議的“通貨緊縮”，居民資產負債表惡化等等，都與不動產價格下跌有關，其背后的真正原因，就在于不動產的“金融加速器”的效應下降，甚至逆轉為“金融減速器”。

其原理就在于，不動產價格下跌，居民預期房價下跌，不愿意加杠桿，全社會流動性或貨幣創造和供給的源頭——不動產市場啞火，這是罪魁禍首。因此，擺脫這個困局，關鍵是，修復不動產“金融加速器”效應，讓開發商、購房人、房地產鏈條能夠得到合理的融資。

這樣，在資金潤滑劑的助推下，這個鏈條能順暢地循環起來，這樣全社會的信用創造就活躍起來了，不至于像現在，或者資金在空轉，或者基建和平臺在拼命地借錢、花錢也無濟于事。

但是，我認為，近期旅游熱、奢侈品熱、樓市豪宅熱、各大城市賓館酒店漲價，怎么就通縮了呢？說白了，就是普通百姓沒錢，這樣來理解深圳二手房參考價新政的效果，就一目了然。

關鍵詞：

責任編輯：hnmd003

相關閱讀

推薦閱讀