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中報觀察丨遠洋服務：業(yè)績下降與獨立性初顯

2023-08-24 05:51:47來源：金融界  

觀點網(wǎng) 如果說2022年是物業(yè)行業(yè)的“反思年”，那么2023之于物企，或許還處在固本培元，夯實發(fā)展基礎(chǔ)的過渡時期。一邊是行業(yè)繼續(xù)出清，另一邊越發(fā)強調(diào)企業(yè)發(fā)展的獨立性。


(資料圖片僅供參考)

部分停牌物企仍游走在退市邊緣，存活下來的在筑底過渡期自然也談不上呈現(xiàn)出亮眼的“翻紅”資料，從目前發(fā)布的業(yè)績或業(yè)績預告來看，鮮見增長。

8月22日晚間，遠洋服務公布了2023上半年的業(yè)績，不出意外的營收與利潤雙降。

期內(nèi)，遠洋服務實現(xiàn)收入人民幣15.558億元，同比下降約4%；毛利為人民幣3.215億元，同比下降約25%；凈利潤為人民幣1.284億元，同比下降52%；擁有人應占溢利為人民幣1.287億元，同比下降約52%；每股基本盈利為人民幣0.11元，同比下降約52%。

下行周期里的業(yè)績雙降

遠洋服務的業(yè)務收入主要來自物業(yè)管理及商業(yè)運營服務、小區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服務三大板塊，今年上半年，三項業(yè)務收入分別占總收入的70%、17.2%及12.8%。

其中，物業(yè)管理及商業(yè)運營服務收入約為10.89億元，較上年同期增加約15%。

具體而言，住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務收入增長明顯，同比增加25%至8.35億元，該部分增長主要由于業(yè)務拓展。

截至期末，遠洋服務住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項目合約建筑面積為1.328億平方米，在管建筑面積為9670萬平方米，分別較2022年6月30日增長約16%及29%。總合約物業(yè)管理項目達573個，較上年同期增長約24%，在管物業(yè)數(shù)目達465個，同比增35.17%。

商寫運營及物業(yè)管理服務收入同比減少約8%，約為2.542億元。遠洋服務對此表示，減少主要由于受整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場影響，母公司資管業(yè)務需求下降，由遠洋服務提供的商業(yè)運營服務項目的在管建筑面積較2022年同期有所下降。

據(jù)了解，于2023年6月30日，其母公司遠洋集團資管業(yè)務需求下降，由遠洋服務提供商業(yè)運營服務項目的在管建筑面積為60萬平方米，較2022年6月30日下降約56%。

小區(qū)增值服務方面，期內(nèi)該部分收入為人民幣2.667億元，較去年同期下降約12%，占遠洋服務總體收入約17%。

一方面，由于受整體經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場下行，來源于小區(qū)生活服務及物業(yè)經(jīng)紀業(yè)務的收入下降；另一方面則是收入結(jié)構(gòu)變化，2023年上半年房屋美居服務中，來源于傭金提成并以收益凈額確認收入的比例增加，使房屋美居服務總收入下降。

非業(yè)主增值服務方面，上半年實現(xiàn)收入為人民幣1.998億元，較去年同期下降約47%，占總體收入的約13%。咨詢服務收入及物業(yè)工程服務的大幅減少，是該部分收入變化的主要原因。

據(jù)中報披露，由于房地產(chǎn)市場的項目預售活動減少，導致咨詢服務減少，對應收入為5560萬元，同比減少約48%。而在整體房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，遠洋服務主動收縮了回款保障不理想的業(yè)務，進而導致物業(yè)工程服務相關(guān)的業(yè)務下降較多，該部分收入同比減少約64%至5820萬元。

縱覽遠洋服務的中期業(yè)績報告，上半年的整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場的下行對其影響頗深。除收入外，首改因素影響，期內(nèi)的整體毛利率由2022年同期的約26%減少至約21%，金融資產(chǎn)減值虧損凈額較上年同期增加至7570萬元，增幅達約63%。

值得注意的是，自去年以來，外匯風險對相當一部分房企、物企的財務表現(xiàn)造成負面影響。而截至期末，遠洋服務擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣6.244億元及受限制銀行存款為人民幣490萬元，現(xiàn)金資源總額為人民幣6.293億元，其中約99.8%為人民幣，剩余主要為港元，整體風險可控。

遠洋服務也表示，考慮到人民幣匯率變動的潛在因素，將持續(xù)監(jiān)控外匯風險，并采取審慎措施。

理性回歸后的長效經(jīng)營

行業(yè)回歸理性后，對于物企的評估也回到本質(zhì)，關(guān)注運營服務本身，和企業(yè)成長發(fā)展的獨立性。

2023年上半年，遠洋服務合約建筑面積中第三方來源占比提升至約58%，新增合約建筑面積中來自第三方的占比約為91%，外拓決心與成效有所顯現(xiàn)。

于2023年6月30日，遠洋服務的項目已覆蓋京津冀區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域5個主要城市群。

作為總部根據(jù)地，遠洋服務在京津冀區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域優(yōu)勢顯著，同時逐漸增加華東區(qū)域、華南區(qū)域、華中及華西區(qū)域的占比。

截至期末，按在管建筑面積劃分，京津冀區(qū)域占比約為33%，較上年同期下降5個百分點；環(huán)渤海區(qū)域占比約為22%，華東區(qū)域占比約為19%，分別較上年同期下降1個百分點；華南區(qū)域占比仍保持12%，華中及華西區(qū)域占比則提升3個百分點至13%。

若按城市能級劃分，遠洋服務的物業(yè)管理項目主要集中在北京、天津、杭州、成都等一二線城市，按在管建筑面積劃分，一二線城市占比約為85%。

在管面積中位于一二線城市占比繼續(xù)保持高位水平，達85.1%，在管物業(yè)費均價上漲至3.6元/月/平方米，且來自關(guān)聯(lián)方收入占比從去年同期的28%逐步減低至14%。

商業(yè)物業(yè)運營方面，遠洋服務聚焦購物中心、寫字樓兩大業(yè)態(tài)，提供具有遠洋特色商寫物業(yè)服務。截至期末，由遠洋服務提供商業(yè)物業(yè)管理服務項目的合約建筑面積為1170萬平方米；在管建筑面積為670萬平方米，較2022年6月30日分別增長約58%和49%，在管建筑面積中一二線城市占比達99%。

今年上半年，遠洋服務第三方外拓聚焦優(yōu)質(zhì)項目，堅持以住宅和商寫業(yè)態(tài)為主，關(guān)注項目效益和城市類型，提高外拓標準，重點考察項目現(xiàn)金流、盈利能力和交付時間。第三方外拓面積中，住宅和商寫占比約70%，同時，已有75%的面積已經(jīng)入場接管產(chǎn)生收益。

具體而言，期內(nèi)獲取了北京抖音1733總部商業(yè)、濰坊歌爾大廈、湛江中海油大廈、京東天津和成都的亞洲一號物流園等優(yōu)質(zhì)項目。

截止2023年6月30日，遠洋服務共簽約58個商業(yè)項目和43個寫字樓項目，合約建筑面積達1170.9萬平方米，商寫運營及物業(yè)管理服務收入為2.5億元。

與此同時，遠洋服務通過招投標、合資、戰(zhàn)略合作等多渠道進行規(guī)模拓展，持續(xù)擴充學校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、物流園、數(shù)據(jù)中心、政府設(shè)施、城市空間等多業(yè)態(tài)服務體系。

期內(nèi)拓展北京中建產(chǎn)研院、北京順豐華北智能物流總部基地、北戴河中直療養(yǎng)院、中國人民解放軍第一四八醫(yī)院等重點項目，在管第三方設(shè)施設(shè)備運維項目數(shù)量同比提升42%。

截止期末，遠洋服務合約物業(yè)管理服務全業(yè)態(tài)項目的數(shù)量為666個，合約建筑面積為1.445億平方米，在管建筑面積為1.035億平方米，分別較上年同期增長約19%及30%。

上半年，遠洋服務強化設(shè)施設(shè)備運維行業(yè)布局，進一步擴展業(yè)務范圍，完成遠洋機電的收購，以整合遠洋機電與遠洋服務在工程運維、智能化業(yè)務方面積累的技術(shù)優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，進一步擴大設(shè)施設(shè)備專業(yè)服務范圍。

進入下半年，遠洋服務又在7月以資產(chǎn)重組的名義接收遠洋集團的4961項車位和168項商業(yè)物業(yè)，以此來抵消6.26億元的關(guān)聯(lián)方應收款。

對于更強調(diào)管理服務能力的物企而言，在接收該筆重資產(chǎn)之后，遠洋服務或許并不能最大化發(fā)揮出資產(chǎn)價值。長期持有顯然并非最優(yōu)解，如何將資產(chǎn)包妥善安置，甚至通過變現(xiàn)達到優(yōu)化財務報表的目的，也不失為一種可能。

不過在此之前，車位與商業(yè)物業(yè)仍能夠為遠洋服務帶來經(jīng)濟收益。

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