世界熱點(diǎn)評(píng)！武漢第四批集中供地慘淡收?qǐng)觯袌?chǎng)正陷入賣地難與去庫(kù)存困境

2022-12-01 19:37:50來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)  


(資料圖片僅供參考)

最終，武漢第四批集中供地慘淡收?qǐng)觥?/P>

這次武漢共出讓10宗地塊，最后成交各類用地9宗，成交土地總面積18.98公頃，規(guī)劃建筑總面積51.53萬(wàn)平方米，成交總金額47.64億元。

本次供地均以低價(jià)成交，拿地企業(yè)均為地方國(guó)資企業(yè)。

記者梳理今年武漢土地拍賣數(shù)據(jù)亦發(fā)現(xiàn)，截至11月底武漢4次集中供地共拍出78宗地塊，出讓金額567.18億元。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前武漢土地出讓金收入僅為606.27億元（全口徑），較去年同期下降57.7%。

為了緩解土地拍賣市場(chǎng)壓力，武漢市今年打破了一年3次集中供地規(guī)則，采取少量加推、增加頻次方式，以提高土地市場(chǎng)成交活躍度。繼第四批集中供地后，第五批集中供地出讓計(jì)劃已在緊鑼密鼓地提上日程，該批供地共19宗，將于12月8日和12月16日開拍。

武漢市自然資源和規(guī)劃局表示，武漢市第六批集中供地公告也將于近期適時(shí)發(fā)布，并將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控精神，緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，主動(dòng)做好服務(wù)，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

綜合各種跡象來(lái)看，今年以來(lái)武漢土地市場(chǎng)景氣度仍處于下滑中，截至11月底，武漢土地出讓收入較去年同期下滑超5成，這將對(duì)地方財(cái)政形成拖累，在疫情防控公共支出加大的背景下，也為武漢城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)蒙上了一層陰影。

土地市場(chǎng)低迷

11月29日，武漢市第四批集中供地結(jié)束。拍賣中，位于武漢市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域的漢正街東片地塊由武漢硚房集團(tuán)摘得，青山區(qū)濱江3宗地塊被武漢交投+中建八局聯(lián)合摘得，江岸區(qū)后湖保障房地塊被武漢城建摘得，湖北聯(lián)投摘得花山純宅地。武漢市江岸區(qū)二七古德寺P（2022）097號(hào)地塊則意外流拍延期。

從武漢本次供地參與企業(yè)來(lái)看，主要是本土國(guó)資平臺(tái)，難見品牌房企身影。

長(zhǎng)期觀察武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的中指研究院統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn)，截至今年11月底，在武漢拿地的企業(yè)多為地方國(guó)資，拿地金額占比達(dá)55%；央企、國(guó)企拿地金額為29%；民企拿地金額占比僅16%。

另外，今年武漢前4次拍地僅4宗地塊溢價(jià)成交，其余地塊均底價(jià)成交或流拍，反映出今年武漢土地市場(chǎng)的低迷境況。按照武漢市今年最后一個(gè)月供地計(jì)劃匯總，武漢今年土地出讓收入或可達(dá)到700多億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年全年1904.5億元土地拍賣金額，市場(chǎng)壓力頗大。

武漢市同策合和房產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理周小嫻在接受采訪時(shí)表示：“武漢土地市場(chǎng)交易下滑從去年下半年已露出端倪，亦能明顯覺到民企疲軟、國(guó)企兜底的情況，且這一情況在今年尤為突出。”

今年，民企在武漢拿地的參與度繼續(xù)下滑，主要聚集在保交樓、保交付上。

一位頭部房企負(fù)責(zé)人亦告訴記者：“不是不想拿地，而是地房比太高，算不過來(lái)賬。”

記者了解到，在武漢拿地，地房比（從商品房成本的角度將土地獲取時(shí)的樓面地價(jià)水平與房屋開盤銷售時(shí)的房?jī)r(jià)比）太高是各頭部房企投拓部負(fù)責(zé)人普遍感受。以武漢第四批集中供地為例，武漢交投+中建八局聯(lián)合體摘取了青山區(qū)建設(shè)一路的P（2022）099號(hào)、100號(hào)、101號(hào)的武糧庫(kù)3宗地塊，樓面地價(jià)在1.2萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米，而該區(qū)域不少樓盤銷售價(jià)格約為2萬(wàn)元/平方米，有些項(xiàng)目促銷價(jià)格則到了1.8萬(wàn)元/平方米，這對(duì)房企開發(fā)運(yùn)營(yíng)建設(shè)等提出了較高要求。

另外，周小嫻認(rèn)為，近年來(lái)武漢市平均地價(jià)正以20%漲幅攀升，目前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降跡象，這一情況還在持續(xù)中，也削弱了企業(yè)拿地信心。

中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政也表示，近一年多新推行的土地集中出讓制度也造成目前市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)集中扎堆上市的特征，不少片區(qū)同質(zhì)化明顯、供過于求、競(jìng)爭(zhēng)激烈，回籠資金成為企業(yè)主流選擇，以價(jià)換量的策略讓不少項(xiàng)目出現(xiàn)微利乃至虧損經(jīng)營(yíng)狀況。反過來(lái)，這也影響企業(yè)對(duì)于后市的預(yù)期與投入，謹(jǐn)慎拿地是最明顯體現(xiàn)。

對(duì)此，李國(guó)政建議，武漢應(yīng)該及時(shí)優(yōu)化土地出讓規(guī)則，降低綜合成本，增加小體量、核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊入市，以提高土地市場(chǎng)活躍度。

還有一點(diǎn)值得關(guān)注，與武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是其他一二線城市市場(chǎng)頗具穩(wěn)定性，且有一定利潤(rùn)保障，品牌房企投資重心亦發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)向其他城市發(fā)展。

樓市交易難

土地市場(chǎng)交易低迷之際，武漢樓市亦不樂觀。

11月15日，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)公布了2022年1~10月武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。1~10月，武漢市新建商品房網(wǎng)簽銷售124588套，網(wǎng)簽銷售面積1396.48萬(wàn)平方米，同比減少34.03%；其中，新建商品住房網(wǎng)簽銷售93301套，網(wǎng)簽銷售面積1052.23萬(wàn)平方米，同比減少42.96%。已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房181626套，面積2109.6萬(wàn)平方米，庫(kù)存約18萬(wàn)套。

市場(chǎng)整體庫(kù)存居高不下情況下，區(qū)域發(fā)展也呈現(xiàn)冷熱不均狀態(tài)，如武漢市主城區(qū)去化周期約15個(gè)月，新城區(qū)接近20個(gè)月，有些區(qū)域的剛需盤銷售處于少人問津情況。

武漢一位不愿具名的協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，這樣的市場(chǎng)情況下不少項(xiàng)目間展開了激烈競(jìng)爭(zhēng)，有些區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格已下滑20%，不少前期拿高價(jià)地的項(xiàng)目都在虧本銷售。

“要改變目前這個(gè)局面，武漢必須根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)變化將土地和房?jī)r(jià)同步調(diào)整，否則很難打破目前僵局。”周小嫻頗為擔(dān)心地說(shuō)。

武漢作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核心城市，在內(nèi)循環(huán)格局中起著重要支撐作用，產(chǎn)業(yè)一直是武漢市招商的重心，目前的招商政策基本是土地與產(chǎn)業(yè)掛鉤聯(lián)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展要突破，土地市場(chǎng)與政策必須活，住房供給既要有量也要有品質(zhì)保障，才會(huì)吸引更多高端人才落地，這需要在土地、產(chǎn)業(yè)、人才等要素配置上做出合理平衡。

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