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年報觀察 ｜ 建業 超預期的76.61億虧損

2023-04-04 05:35:23來源：觀點網  

觀點網 港股年報季接近尾聲，建業地產趕在3月的最后一天披露了2022年財報。

經歷了經濟下行、疫情反復、地產調控，過去一年，房地產行業面臨巨大震蕩。


(資料圖片)

從目前已經披露年度成績單的房企來看，能保持正增長的屈指可數，反之，業績下滑、利潤虧損成為本輪財報季的關鍵詞。

而過去兩年時間，經歷了特大水災、疫情、流動性危機，再到到引入國資成功上岸，建業地產早已身心俱疲。

建業的狀態，或許能從財報季當中窺探一二。

數據顯示，2022年全年，建業地產實現收益240.83億元，同比下跌42.6%，公司權益持有人應占虧損為75.61億元，而2021年為應占溢利6.05億元。

有投資者告訴觀點新媒體，在4月3日召開的投資者會上，胡葆森提到，“我們在30年來第一次出現虧損，但是這個虧損還是超出了我的預期。”

但時間的指針已經走向了2023，在多方利好政策加持、全國樓市暖意來襲之下，房地產行業狂潮涌動，未來已至，建業接下來的走勢又將如何？

業績紅黑

建業公布的這張成績單，或許沒能讓投資者們滿意，以至于財報披露之后不少投資者在公開平臺直呼“不容樂觀”。

的確，從業績數據來看，報告期內，建業地產實現收益240.83億元，同比下跌42.6%；毛利率為7.9%，較去年下跌8.3個百分點；年度虧損為78.19億元，2021年度為溢利12.53億元；公司權益持有人應占虧損為75.61億元，2021年為應占溢利6.05億元。

這是建業地產創立至今第一次出現虧損。

不過，有投資者轉述建業地產首席財務官趙瑞昆的話語提到，“建業雖然錄得虧損，但主要是非經營性的虧損。”

據了解，在建業地產2022年錄得的75.61億元應占虧損當中，非經營性虧損為55.5億元，第一，由于打折賣房的影響，進行存貨減值23.7億元；第二，因為跟萬達的合作，商業項目改變運營模式，導致投資性物業的公允價值下跌了14.1億元；第三；其它的非經營性虧損有17.7億元，包括處置子公司虧損，應收帳款及其壞帳，以及違約金損失等。

不過，該公司管理層亦強調，“相信隨著行業的逐步回暖，2023年公司在工作上體現聚焦和突破，目標是平穩地穿越行業周期，迎來企業發展的新階段。”

回到建業財報本身，從各項業務的表現來看，去年全年，來自物業銷售的收入為234.67億元，同比下降42.4%；租金收入為1.36億元，同比減少33.1%；來自酒店的經營收入為2.32億元，減少18.9%；項目管理服務收入約0.36億元。

顯然，建業地產各項業務均受到疫情反復、經濟下行、房地產市場信心低迷等多方面因素影響。

不過，即便物業銷售收入降幅最甚，但這一業務仍舊是其業績的主要來源，占比達到97.44%。

數據顯示，期內，建業地產實現重資產合同銷售金額為240.49億元，同比減少約為60.0%，年度年度結轉面積由2021年的約共570.9萬平方米減少37.9%至2022年的約共354.8萬平方米。

不過，報告期末，該公司物業銷售未結轉金額約為人民幣526.54億元，其對應毛利約為人民幣30.63億元，這金額預計于未來一至三年結轉為收益及毛利。

對建業地產而言，過去一年其業績表現并不算亮眼，但作為一家老牌房企，且在河南市場深耕30余年。胡葆森仍坦言，市占率領先、保證交付、國企入股等，仍是其在感到欣慰的點。

針對保交付方面，他提到，今天為止，建業能夠能爭取到國家紓困資金的項目大概將近50個，這對接下來完成保交付、保民生、保穩定的任務提供了強有力的支持。

財務隱憂

“外部環境我們自己沒法左右”，投資者轉述胡葆森話語表示，新冠疫情、特大暴雨以及國際形勢的突發，企業對這種大勢沒有辦法回避。

的確，在多方因素的影響下，自2022年下半年以來，河南房地產市場迎來陣痛期，甚至有分析人士將2022年稱作“史上最差”一年。

根據河南省統計局發布數據，2022年，河南省房地產開發投資6793.36億元，比上年下降13.7%；其中，住宅投資5802.16億元，下降13.4%。

這對堅持省域化戰略的建業來說，無疑是沉重的打擊。2021年下半年，建業地產向河南政府發出求救信，此后，市場不斷傳出建業暴雷、裁員、資產出售等消息。

雖然2022年建業地產積極償還到期負債，但從最新發出的財報來看，公司在資金方面的壓力猶存。

截至2022年末，該公司總資產為1389.57億元，總負債為1356.29億元，公司總借貸、凈借貸分別為236.61億元及193.09億元，公司期末總現金（包括現金及現金等價物、受限制銀行存款）僅43.52億元。

按此計算，建業地產剔除預收款后的資產負債率為96.2%，凈借貸比率為580.2%，現金短債比為0.34，財務狀況較2021年末進一步惡化。

公司的負債結構當中，的境外美元債存續金額是19.6億美元，占比是57%，公司整體有息負債是366.6億元，其中人民幣貸款是85億元，占比34%，還有一些其它的貸款是21.2億元，占比是9%。

此外，一年內到期的銀行借款為45.27億元，一年內到期的其他借款為21.24億元，一年內到期的優先票據為62.35億元；計算下來公司的短債壓力較大。

不過，去年末以來，隨著監管層面接連頒布“三支箭”以及“金融十六條”等利好政策，房地產融資開閘放水，行業整體回暖復蘇，建業亦獲得了更多喘息機會。

上述投資者表示，趙瑞昆在會上提到，目前公司戰略合作協議對應的授信額度已經超過450億，整體2022年也實現了銀行貸款端融資的凈流入，持續改善現金流。

此外，建業地產將持續從四大方面改善流動性的問題。其一，要聚焦整體經營。他提到，經營和銷售是建業持續發展的基礎，公司一季度不斷通過優化合作等方式，進行頗具行動，提升經營資金，同不斷進行開源節流。

其二，要加大融資的力度。據介紹，在今年3月31日，建業地產入選了河南省優質房企白名單，未來將獲得更多金融支持。其三，建業將繼續通過項目盤活，實現資金回籠。

“我們在2023年計劃通過對我們的重點項目的資產，包括股權債券或者是債權融資的方式進行處置，我們整體的不動產項目總投資超過240億。”

未來戰略

投資者稱，胡葆森對房地產行業的形勢做了三個判斷，一是經歷了三年的疫情，整個房地產行業已經見底了；二是房地產行業在中國的國民經濟發展過程中的支柱產業地位，被重新形成了共識；三是2023年的市場復蘇已成定局。

面對新的行業局勢，建業整體表現樂觀，表現在全年目標上，則是整體業績預期的上揚。

該公司管理層表示，2023年制定全年的銷售目標是320億元，相較于2022年實際完成的240億元有33%的增長；從銷售面積上的目標是438萬平方米，相較于去年增長27%。

據觀點新媒體了解到，2023年首兩月，該公司已取得物業合同銷售總額49.9億元，同比增加57.7%；總合同銷售建筑面積70.63平方米，同比增加72.4%，均完成年度目標的約16%。

有分析人士表示，從建業目前的土儲和可售資源來看，完成全年目標并不難。

財報數據顯示，報告期內，建業通過招拍掛和股權合作等方式獲取土地約19.5萬平方米，新增儲備建筑面積約61.5萬平方米。

截至2022年12月31日，該公司擁有土地儲備建筑面積約4698萬平方米，其中權益建筑面積約3400萬平方米。

“我們的資源在前些年儲備的還是足夠的多，現在還有1400多億的貨值，按照建業地產現在的銷售計劃來看，未來兩三年即使一畝地也不買，還是有足夠的貨值面對市場的需求”，胡葆森強調。

同時，趙瑞昆也表示，預計2023年公司總的可售資源是517億，包括新推項目334億和現有的183億庫存，為了達成我們全年的銷售目標，去化率的目標是62%。

除了糧草的儲備，在故哪里方面，胡葆森亦提出了“聚焦管理，集體突圍”的八字方針。

具體來看，聚焦管理就是刀刃向內，聚焦在企業內部進行組織優化、人員優化、制度優化；而集體突圍則是建業集團旗下四個板塊（建業地產、建業新生活、中原建業、筑友智造）要協同作戰。

“任何一個板塊單一的良性發展都是很難實現的，因為它聚焦在一個市場上，面對的是幾乎同樣的客戶群，有相互協同、協同發展的關系。”

從更細節的執行層面來看，建業將2023年劃分成四個階段，第一階段是開年破局，即在1至3月，梳理現有項目，調整項目結構，為全年精準項目管理奠定基礎。

第二階段是4到7月份，搶抓機遇，隨著市場信心的逐漸恢復，各項政策落地，公司要狠抓經營、降本增效，增加銷售的回款。

第三階段，8到10月份為全面推進階段，預計公司的銷售回款會繼續取得突破，形成年度經營的支地，項目經營增效也能取得突破，而且嚴格按照我們的預算執行。

最后一個階段，在年底的時候有望實現這樣一個良性的發展，做好年度收官，穩健經營，并實現公司的經營目標，根據市場環境，擇機看有沒有新的投資機會，為未來的發展奠定好的基礎。

顯然，隨著市場的回暖，胡葆森對后續的發展仍舊充滿信心，而且面對當前的發展窗口期，建業亦做出了全面的布局。

不過，從企業發布的數據來看，公司依舊要警惕短期的償債壓力，以及流動性的安全。

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責任編輯：hnmd003

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