北京餐飲行業(yè)回暖復(fù)蘇，連鎖類(lèi)簡(jiǎn)餐逆勢(shì)突圍

2022-11-03 17:45:25來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)  

樂(lè)居財(cái)經(jīng)嚴(yán)明會(huì)11月1日，仲量聯(lián)行發(fā)布研報(bào)，從零售地產(chǎn)視角獨(dú)家解讀北京餐飲行業(yè)“趨勢(shì)”。

2022年是北京零售地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷多重挑戰(zhàn)的一年。就餐飲行業(yè)而言，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的下行時(shí)期發(fā)生在五一假期全市餐飲關(guān)閉堂食后，整體收入下跌54.9%。但作為居民最基本的需求，餐飲行業(yè)的復(fù)蘇潛力在第6月就給市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑，跌幅開(kāi)始不斷縮窄，8月即實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，全市收入錄得近100億元，已恢復(fù)至疫情前水平，拉動(dòng)整體商品零售收入大幅回漲。


(相關(guān)資料圖)

因此，2022年北京市餐飲行業(yè)雖經(jīng)歷短暫下行周期，但整體市場(chǎng)具備較強(qiáng)韌性。8月全市餐飲收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，進(jìn)一步釋放增長(zhǎng)潛力，市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

餐飲行業(yè)仍有部分退租現(xiàn)象，以加盟店和中小面積門(mén)店為主

仲量聯(lián)行三季度數(shù)據(jù)顯示，盡管餐飲行業(yè)存在店鋪退租情況，但退租只占小部分。就數(shù)據(jù)樣本覆蓋的北京市30多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中，退租面積總計(jì)五到十萬(wàn)平方米，其中餐飲退租占比不足兩成。

按經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，這部分退租的餐飲門(mén)店中，加盟店退租占比72%。從商業(yè)角度分析，加盟店的創(chuàng)業(yè)管理成本較低，由總部方提供完整的品牌、技術(shù)、產(chǎn)品和供應(yīng)輸出，但這類(lèi)店鋪的大比例退租也反映了其商業(yè)模式中的不穩(wěn)定因素，包括應(yīng)急能動(dòng)性較差、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

按租賃面積和品類(lèi)來(lái)看，中小面積餐飲受到的沖擊最大，100平方米以下關(guān)店數(shù)量占比近60%。三季度，小面積關(guān)店品類(lèi)集中在小吃、休閑簡(jiǎn)餐、非咖啡類(lèi)飲品，占比超過(guò)所有品類(lèi)的69%。這類(lèi)店鋪規(guī)模小，單位租金高于大餐，所以坪效標(biāo)準(zhǔn)較高，對(duì)經(jīng)營(yíng)策略形成考驗(yàn)。由于小吃、飲品類(lèi)產(chǎn)品客單價(jià)較低，線下經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)線上外賣(mài)后，營(yíng)收和復(fù)購(gòu)率不足以支撐高租金壓力。另外，簡(jiǎn)餐可選品種多，替代效應(yīng)強(qiáng)，多重因素影響從而加大運(yùn)營(yíng)壓力導(dǎo)致閉店。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“目前餐飲加盟品牌市場(chǎng)份額較高，新品熱品層出不窮，但迭代速度較快。零售地產(chǎn)業(yè)主的招商策略應(yīng)更加關(guān)注此類(lèi)店鋪的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性、業(yè)態(tài)可持續(xù)性，積極評(píng)估品牌質(zhì)量，以此靈活調(diào)整租約，力求規(guī)避退租掉鋪風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)成項(xiàng)目穩(wěn)健表現(xiàn)。”

連鎖類(lèi)簡(jiǎn)餐逆勢(shì)突圍，成為北京餐飲行業(yè)優(yōu)質(zhì)股

雖然小面積加盟類(lèi)商鋪在三季度受沖擊較大，但仍有一些餐飲細(xì)分類(lèi)別逆勢(shì)突圍，為行業(yè)注入增長(zhǎng)動(dòng)能。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，連鎖類(lèi)休閑簡(jiǎn)餐店鋪近幾季度擴(kuò)張趨勢(shì)在第三季度延續(xù)，占餐飲新開(kāi)店鋪的三成以上，是租賃需求的主要來(lái)源。例如，二季度費(fèi)大廚辣椒炒肉在朝陽(yáng)大悅城開(kāi)出北京首店后，熱度居高不下，三季度繼續(xù)布點(diǎn)華貿(mào)、通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西單大悅城及華熙liveHi-Up。添好運(yùn)也在凱德MALL太陽(yáng)宮和北京APM開(kāi)出新店，另有松鶴樓蘇式湯面、亞參和敏華冰室等品牌在三季度新開(kāi)店鋪。上述品牌在第三季度新開(kāi)店數(shù)量總計(jì)超過(guò)15家，且集中在100-200平方米的面積段，客單價(jià)均處于中等水平。

究其原因，連鎖類(lèi)簡(jiǎn)餐通過(guò)強(qiáng)有力的成本控制提升了其門(mén)店盈利能力，比如，這類(lèi)餐飲店以100-200平方米的小面積為主，租金成本較低。此外，大部分自營(yíng)連鎖品牌受益于總部對(duì)于旗下門(mén)店的統(tǒng)一管理，即使門(mén)店受疫情影響，得益于總部的支持，依舊能維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另有一部分自營(yíng)連鎖類(lèi)簡(jiǎn)餐品牌的擴(kuò)張受到融資推動(dòng)，品牌現(xiàn)金流充裕，即使疫情增加運(yùn)營(yíng)壓力，也能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張。

從中可以看出，100-200平方米的連鎖類(lèi)簡(jiǎn)餐品牌效益日漸顯現(xiàn)，為市場(chǎng)整體增加了新的消費(fèi)觸點(diǎn)，從而為項(xiàng)目吸引人流量。另一方面，三季度200平方米以上的成交占比呈下降趨勢(shì)，進(jìn)一步表現(xiàn)了傾斜的市場(chǎng)需求，也為業(yè)主轉(zhuǎn)變招商策略提供了新的可能。

米陽(yáng)表示：“在餐飲品牌層出不窮，競(jìng)爭(zhēng)迭代速度加快的當(dāng)下，業(yè)主應(yīng)積極轉(zhuǎn)變招商策略，以餐飲業(yè)態(tài)的穩(wěn)健增長(zhǎng)拉動(dòng)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。例如，在物業(yè)條件允許的情況下，將大面積的空置餐飲店鋪分割租賃，提高使用率，也進(jìn)一步提高項(xiàng)目的租金收益。”

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責(zé)任編輯：hnmd003

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