今日視點(diǎn)：金地凌克：房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資

2023-03-29 09:55:19來源：樂居財(cái)經(jīng)  

2023開春，樓市從一片寒冬中開始復(fù)蘇。新建商品住宅銷售面積1月、2月同比增速，已從去年的月度負(fù)20%~30%水平回歸到基本持平。

與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)在近期也出現(xiàn)了新的動(dòng)向。在一二月北京、杭州、蘇州、南京等熱門城市的土拍市場(chǎng)上，超兩成百?gòu)?qiáng)房企開始出手拿地。甚至沉寂許久的非國(guó)央房企，也開始在土拍中嶄露頭角，包括龍湖、金地、濱江在內(nèi)的少數(shù)具備一定投資能力的優(yōu)質(zhì)房企，在土拍市場(chǎng)上頻頻現(xiàn)身。

近期，金地集團(tuán)接連參與了北京、杭州、南京、蘇州、西安等多個(gè)城市的土地競(jìng)拍后，成功在3月28日獲得了西安浐灞生態(tài)區(qū)一宗計(jì)容面積約14.8萬平米的居住用地，此舉向外界傳遞出了不一樣的信號(hào)。在回復(fù)記者問詢時(shí)，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克闡述了他的投資動(dòng)力理論：“房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，不前行就會(huì)跌落，房企需要新投資”。


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新格局下的投資與發(fā)展

在經(jīng)過過去一年半的市場(chǎng)洗禮后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。一部分以高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)取向的規(guī)模房企被迫觸礁擱淺，進(jìn)入了艱難的自我修復(fù)與被修復(fù)過程；而順利通過洗禮的優(yōu)質(zhì)房企，則重構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，市場(chǎng)開始進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

在這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，今年2月份市場(chǎng)需求正逐步恢復(fù)。雖3月份市場(chǎng)成交稍有回落，但仍顯示出較去年顯著的增長(zhǎng)與韌性。在逐漸趨穩(wěn)的行業(yè)供需關(guān)系中，一些憑借自身管理與能力存活下來的房企，則可以獲得未來穩(wěn)定堅(jiān)實(shí)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

早在今年開年的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)工作會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克針對(duì)今年金地的投資工作就提出了一套"投資動(dòng)力"理論：房企經(jīng)營(yíng)就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。穩(wěn)健的新項(xiàng)目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力。“地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。金地公司今年要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)。”

為確保投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期收益，金地今年進(jìn)一步提高了投資要求：投資項(xiàng)目必須兼顧安全性、流動(dòng)性。具體來說，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)向好的一二類城市；項(xiàng)目選擇上，要求需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項(xiàng)目；在經(jīng)營(yíng)層面，項(xiàng)目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

優(yōu)質(zhì)房企的“安全墊”

對(duì)于房企而言，要保持投資動(dòng)力，需要強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、融資性現(xiàn)金流。但過去幾年來，現(xiàn)金流卻是絕大多數(shù)房企難以破解的"緊箍咒"。曾幾何時(shí)，一些房企雖懷揣著高速發(fā)展的夢(mèng)想，卻倒在了市場(chǎng)巨變下的現(xiàn)金流斷裂。

在行業(yè)高負(fù)債、高杠桿狂奔浪潮下，金地的各項(xiàng)負(fù)債指標(biāo)連續(xù)多年維持在平穩(wěn)健康的水平。房企頻頻出險(xiǎn)的2022年，金地如約償還了全部公開到期債務(wù)，展示出良好的資金流動(dòng)性和償債能力，并實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。

受益于良好的資信狀況，金地在去年底還先后獲得農(nóng)行、工行、中行等多家國(guó)有大行累計(jì)超1000億元的綜合授信支持。作為房企融資"三支箭"受益企業(yè)，還同步向交易商協(xié)會(huì)遞交了150億元中票的儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。"現(xiàn)在國(guó)有大行都已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)金地公司的信貸支持，這些都是優(yōu)質(zhì)房企曙光即將到來的積極信號(hào)"，董事長(zhǎng)凌克在會(huì)議上向管理干部們透露。

在信用債市場(chǎng)方面，隨著外部環(huán)境變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的回穩(wěn)，曾經(jīng)因資本市場(chǎng)恐慌被"錯(cuò)殺"的金地債券和中票價(jià)格也已回到了正常的估值水平，這都顯示了資本市場(chǎng)對(duì)金地的信心在持續(xù)修復(fù)。

在銷售端，金地從去年8月以來，以持續(xù)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的銷售表現(xiàn)，獲得了領(lǐng)先行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。自2022年8月開始，金地連續(xù)4個(gè)月單月銷售額同比正增長(zhǎng)，取得TOP20房企中的較好成績(jī)。在上海，2022年共獲取的5個(gè)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開盤并熱銷，穩(wěn)居上海市場(chǎng)份額前三。今年1-2月，金地延續(xù)了去年下半年以來的優(yōu)異表現(xiàn)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額240.1億元。

深煉產(chǎn)品力，創(chuàng)新贏市場(chǎng)

2022年無疑是行業(yè)深度調(diào)整的一年，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了深刻變化。面對(duì)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的市場(chǎng)，惟有深煉產(chǎn)品力，強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新，才能在存量市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)突圍。為此，凌克向金地的產(chǎn)品部門提出了新要求：“在產(chǎn)品研發(fā)方面要不斷加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，不斷推出新產(chǎn)品去滿足客戶需求”。

去年底入市的上海虹橋峯匯，是金地近年來產(chǎn)品創(chuàng)新的最新力作。項(xiàng)目以其高技派的建筑風(fēng)格，全齡場(chǎng)景的美學(xué)設(shè)計(jì)贏得了市場(chǎng)認(rèn)可，成為上海首個(gè)被BREEAM認(rèn)證的5星住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目開盤幾小時(shí)即熱銷告罄。

今年以來，金地繼續(xù)加大了產(chǎn)品創(chuàng)新的力度和速度。“我們正在研發(fā)的‘中國(guó)風(fēng)宋式’系列，將凝聚金地理性高技、審美引領(lǐng)、配套關(guān)懷、綠色健康的產(chǎn)品特色，這一新中式產(chǎn)品即將在廣州、天津、杭州等城市落地”，凌克向記者透露。

在凌克看來，產(chǎn)品創(chuàng)新不僅僅是戶型、立面等方面的創(chuàng)新，還應(yīng)該包括滿足居住體驗(yàn)的技術(shù)創(chuàng)新。過去幾年來，他不斷要求金地的產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)圍繞客戶在健康、科技等方面的需求進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，為客戶打造綠色健康的生活空間。

2022年6月，金地發(fā)布了代表其最新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)"G-WISE-綠色健康標(biāo)準(zhǔn)"。這套體系以127項(xiàng)綠色健康標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)"城市-社區(qū)-住宅"層級(jí)的全維宜居滲透。

“在產(chǎn)品方面金地要繼續(xù)保持在行業(yè)前列，爭(zhēng)取在建筑、平面、功能三方面取得新的突破"，凌克表示。

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