全球要聞：解局 | 首開回復(fù)函中的房企虧損共性與個(gè)性

2023-02-20 05:36:19來源：觀點(diǎn)網(wǎng)  

觀點(diǎn)網(wǎng) 近期，因發(fā)布年度業(yè)績預(yù)告而收到交易所“監(jiān)管工作函”的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)，首開股份于2月17日也回復(fù)了上交所出具的監(jiān)管工作函。

首開股份之所以收到監(jiān)管函，除了業(yè)績大幅下滑外，發(fā)生自2001年上市以來首次年度虧損或許是主要原因。

據(jù)首開股份披露，預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-10億元到-15億元，與上年同期6.92億元相比，將出現(xiàn)虧損。同時(shí)，預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-30億元到-35億元。


(資料圖片)

在回復(fù)中，可以看到房企們業(yè)績虧損的不少共同點(diǎn)：因新冠疫情反復(fù)影響和房地產(chǎn)領(lǐng)域需求收縮；房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房價(jià)及成交規(guī)模下降；計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的金額較大；為加

快資金回流，下調(diào)銷售價(jià)格……

共性之外，也有首開股份自身的特點(diǎn)，包括2022年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目多集中在北京地區(qū)，占比達(dá)到60%；第四季度結(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目以合作項(xiàng)目為主，導(dǎo)致第四季度合并報(bào)表歸母凈利潤為負(fù)；房屋結(jié)利項(xiàng)目主要集中在2018年至2020年市場高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊。

業(yè)績之外，降債是房企向外界傳遞的正面信號。

首開股份就強(qiáng)調(diào)，于報(bào)告期末的帶息負(fù)債規(guī)模較2022年初降低超百億元，2022年平均融資成本較2021年4.85%有所下降。

首次虧損

查閱回復(fù)函，首開股份2022年預(yù)計(jì)營業(yè)收入約為500億元，同比減少175億元。該公司就此解釋稱：“2019年?duì)I業(yè)收入為476億元；2020年?duì)I業(yè)收入為442億元；2021年因杭州、蘇州、福州地區(qū)部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)集中交房，實(shí)現(xiàn)收入結(jié)轉(zhuǎn)，營業(yè)收入為幾年來的歷史高位，達(dá)到678億元；2022年預(yù)計(jì)營業(yè)收入約為500億元，但相較2019、2020年度，仍處于合理區(qū)間內(nèi)，并未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。”

去年?duì)I收大減還與京外集中交房減少有關(guān)。

首開股份表示，公司2022年?duì)I業(yè)收入與2021年?duì)I業(yè)收入大多數(shù)來自不同的開發(fā)項(xiàng)目，結(jié)構(gòu)性變化明顯。

“2022年預(yù)計(jì)營業(yè)收入較2021年?duì)I業(yè)收入減少175億元，其中北京地區(qū)較上年增加31億元、京外地區(qū)較上年減少206億元，減少額主要來自于京外集中交房項(xiàng)目的減少。2021年，京外項(xiàng)目營業(yè)收入占到總營業(yè)收入的60%，2022年，京外項(xiàng)目營業(yè)收入階段性大幅減少，占到總營業(yè)收入的40%，與2021年?duì)I業(yè)收入?yún)^(qū)域構(gòu)成基本相反。”

事實(shí)上，影響交付的主要原因還是竣工面積下降。據(jù)了解，該公司2022年計(jì)劃竣工530萬平方米，實(shí)際竣工面積只有492萬平方米，相比2021年的680萬平方米下滑28%，結(jié)算收入下滑26%，從而對結(jié)利造成較大影響。

交付縮減背景下，收入減少、凈利虧損難以避免。

不過2022年度業(yè)績錄得虧損對于房企而言已不是新鮮事情，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月17日披露了年度業(yè)績預(yù)告的67家A股上市房企中，多達(dá)38家預(yù)期出現(xiàn)業(yè)績虧損。

相比榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展等虧損大戶，首開股份只是小巫見大巫。

首開股份預(yù)計(jì)，2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-10億元到-15億元，與上年同期6.92億元相比，將出現(xiàn)虧損；預(yù)計(jì)2022年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-30億元到-35億元。

這是首開股份自2001年上市以來的首次年度虧損。

對比第三季度報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，首開股份前三季度歸母凈利潤虧損5.70億元，與2022年全年歸母凈利潤金額差異較大，且公司扣非后歸母凈利潤出現(xiàn)大額虧損。

對此，首開股份回復(fù)上交所表示，公司預(yù)計(jì)2022年第四季度歸母公司凈利潤-4.3到-9.3億元。原因?yàn)榈谒募径冉Y(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目以合作項(xiàng)目為主，雖然產(chǎn)生的毛利額、凈利潤尚可，但由于權(quán)益占比不高，對合并口徑歸母凈利潤的貢獻(xiàn)不足，同時(shí)第四季度三項(xiàng)費(fèi)用剛性支出，導(dǎo)致合并報(bào)表歸母凈利潤為負(fù)。

首開股份的合作開發(fā)模式一向?yàn)闃I(yè)界所熟知，觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道顯示，2020年，首開股份共在北京收獲9幅土地，全部采用了合作開發(fā)的方式。2021年，首開股份一共拿下10宗地塊，其中除房山長陽鎮(zhèn)共有產(chǎn)權(quán)房宅地為獨(dú)自中標(biāo)競得外，剩余9宗均為聯(lián)合開發(fā)。

截至目前，首開的合作對象已達(dá)30多家。觀察這些合作方，主要包含兩類房企，一類是龍湖、華潤、金茂、中海、旭輝等頭部房企，另外一類則主要是住總、建工、金隅等北京本土企業(yè)。

另一方面，該公司2022年第四季度實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，但房屋銷售毛利率僅為15.69%，相比第三季度偏低23.34%，減少了7.65個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率逐年走低已是行業(yè)趨勢，但于首開股份而言，還與高價(jià)地脫不開關(guān)系。

首開股份回復(fù)問詢函表示，2022年項(xiàng)目毛利率下降有兩方面主要原因，一方面房屋實(shí)際銷售價(jià)格不及拿地時(shí)預(yù)期售價(jià)，另一方面本期結(jié)利項(xiàng)目獲取土地主要集中在地產(chǎn)市場高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊，土地成本偏高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年該公司結(jié)算項(xiàng)目中，部分項(xiàng)目拿地較早，土地成本占收入比例（地貨比）為33.74%，相比2022年主要結(jié)利項(xiàng)目（占結(jié)利收入的90%）綜合土地成本占收入比例（地貨比）高達(dá)53.04%，建安成本相較土地成本對毛利率影響較小。

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整還在持續(xù)，消費(fèi)者信心恢復(fù)尚待時(shí)日，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)銷售價(jià)格出現(xiàn)普漲上漲的可能性不大，但對于毛利率未來的趨勢，首開股份仍持樂觀態(tài)度，認(rèn)為隨著疫情對經(jīng)濟(jì)影響的緩解，行業(yè)政策的逐步調(diào)整，房屋成交面積及銷售價(jià)格可能緩慢恢復(fù)，公司將積極根據(jù)市場變化調(diào)整銷售策略，促進(jìn)毛利率的提升。

降債百億

近幾年，隨著行情低迷，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備也成為常態(tài)。

首開股份表示，報(bào)告期內(nèi)公司預(yù)計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備6-8億元，主要是對廈門九瓏岸項(xiàng)目計(jì)提準(zhǔn)備4億元。

廈門九瓏岸項(xiàng)目位于廈門市同安區(qū)，于2017年9月通過土地拍賣形式取得，土地價(jià)款21.9億元，總建筑面積10.8萬平方米，其中地上計(jì)容面積7.5萬平方米，樓面地價(jià)近3萬元每平方米。

項(xiàng)目2018年三季度開工，2022年下半年竣工，現(xiàn)處于現(xiàn)房銷售階段。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，廈門新房售價(jià)最近兩年出現(xiàn)持續(xù)下滑，購房者觀望情緒強(qiáng)烈，廈門公司為加快資金回流，下調(diào)了銷售價(jià)格。按照目前預(yù)計(jì)售價(jià)測算，本年需計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備4億元。

“報(bào)告期內(nèi)，公司聯(lián)合營企業(yè)毛利潤偏低，結(jié)利虧損和計(jì)提減值預(yù)計(jì)全年給公司帶來虧損額13-16億元?！笔组_股份在回復(fù)函中表示。

就當(dāng)前而言，業(yè)績表現(xiàn)還需時(shí)日修復(fù)，降債成為房企的主任務(wù)之一，也是房企向外界傳遞積極信號的指標(biāo)之一。

為此，首開股份在年度業(yè)績預(yù)告中著重提及，去年末帶息負(fù)債規(guī)模較2022年初降低超百億元，2022年平均融資成本較2021年4.85%有所下降。

觀點(diǎn)新媒體查閱首開股份2021年度報(bào)告了解，2021年負(fù)債合計(jì)約2472.91億元，較上年減少163.76億元，2022年中期減至2439.3億元。

總負(fù)債減少的同時(shí)，首開股份有息負(fù)債也有明顯減少。

據(jù)彼時(shí)公告顯示，2021年度累計(jì)新增融資約414.30億元，其中開發(fā)貸款73.13億元，信托貸款104.23億元，保債計(jì)劃35億元，發(fā)債規(guī)模201.94億元。累計(jì)歸還到期有息負(fù)債約523.86億元，減少帶息負(fù)債規(guī)模109.56億元。

現(xiàn)金短債比指標(biāo)也持續(xù)達(dá)標(biāo)，2021年末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.68%，較上期的80.42%減少1.74個(gè)百分點(diǎn)。于2022年6月30日，其資產(chǎn)負(fù)債率降至78.35%。

于2021年末，該公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為73.60%，凈負(fù)債率為147.45%，現(xiàn)金短債比為1.22倍。于2022年中，除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.18%，凈負(fù)債率為145.21%，現(xiàn)金短債比為1.43倍。

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