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觀速訊丨史詩級(jí)救市，然后呢?為啥大家不買房......

2022-11-18 08:29:38來源：大貓財(cái)經(jīng)  


(資料圖片僅供參考)

這兩天，央行和銀保監(jiān)會(huì)的一則文件，讓市場炸開了鍋，6個(gè)大項(xiàng)，16條小項(xiàng)，各種金融政策，支持力度也算是空前的，坊間稱其為“史詩級(jí)救市”：

1.“穩(wěn)”：開發(fā)貸、個(gè)人貸、建筑企業(yè)信貸、債券融資、信托等資管產(chǎn)品融資要平穩(wěn)；

2.保交樓：支持政策性銀行保交樓專項(xiàng)借款；

3.處置風(fēng)險(xiǎn)：加快資產(chǎn)處置，優(yōu)質(zhì)房企可兼并受困房企項(xiàng)目，有金融支持，進(jìn)入重整的項(xiàng)目，可以支持復(fù)工復(fù)產(chǎn)；

4.個(gè)人保障：個(gè)貸可協(xié)商延期展期，已經(jīng)調(diào)整還款安排的，重新報(bào)送征信；

5.階段性金融管理政策調(diào)整：延長房貸集中度管理過渡期，優(yōu)化房地產(chǎn)并購融資政策；

6.對(duì)租賃的金融支持：自持型物業(yè)的信貸支持、租賃項(xiàng)目部納入房貸集中度管理、租賃市場融資渠道多元化。

16條直擊目前房地產(chǎn)的要害——“缺錢”，而且是全產(chǎn)業(yè)鏈上的輸血。

對(duì)于房企來講，終于得到了夢寐以求的金融支持與幫扶，尤其是民企，終于被重視了，“堅(jiān)持兩個(gè)毫不動(dòng)搖，對(duì)國有和民營等各類房企一視同仁”，民企的地位再一次做了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，在融資便利上，民企可以得到相同的待遇了，而此前，民企在融資上，確實(shí)弱勢。

對(duì)于地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)是利好，對(duì)于因項(xiàng)目暴雷而導(dǎo)致危機(jī)的企業(yè)來講，也可以得到續(xù)命式的金融支持，無論是項(xiàng)目還是公司，仿佛都聽到了錢落地的聲音，起碼，活下去是有希望了。

而在房企之外，建筑企業(yè)的融資需求也被關(guān)注到了，個(gè)人貸款的展期，又有了依據(jù)，而銀行等金融機(jī)構(gòu)也可以大膽幫扶，少了后顧之憂。

如果說此前多年的去杠桿是在政策的調(diào)整中化解了一場金融危機(jī)，這一次的主要目的，就是要讓房地產(chǎn)軟著陸，還是要化解風(fēng)險(xiǎn)。

就在文件被透露出來的一天后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、和住建部又聯(lián)合下了一則通知，大家又立刻不淡定了。

通知的大意是，房企可以向銀行申請(qǐng)出具保函，用保函來置換預(yù)售監(jiān)管賬戶的資金，而預(yù)售資金優(yōu)先用來進(jìn)行項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等。

這相當(dāng)于把剛要管起來的預(yù)售資金再次松開一個(gè)口子來，對(duì)于旭輝這樣的房企來講，是一個(gè)好消息，畢竟，旭輝300多億的現(xiàn)金，大部分都在監(jiān)管賬戶里面，拿錢還債，還能避免暴雷。

但是到了個(gè)人頭上，疑慮就來了。

今年1月份，三部門才把銀行監(jiān)管的預(yù)售資金轉(zhuǎn)為行政監(jiān)管，監(jiān)管額度確定為能夠保證項(xiàng)目交付的資金額，超出的部分房企提取。

現(xiàn)在，超出監(jiān)管額度的預(yù)售資金可以提取之外，還可以用一張保函就可以換監(jiān)管資金中的30%的額度，而且預(yù)售資金還可以用來償債。

那么問題來了，在填補(bǔ)了債務(wù)的窟窿后，項(xiàng)目的工程建設(shè)還能持續(xù)保證嗎？會(huì)出現(xiàn)新的爛尾樓嗎？由此產(chǎn)生的爛尾樓，能夠得到新的融資嗎？

群眾靈魂發(fā)問，目前來看，還無解，如果想要把控，還是得靠強(qiáng)監(jiān)管，但房企的下限并不高，在政策上揩油的水平那是爐火純青，尤其是在和地方上綁定以后，為所欲為的真不少。

口子一旦開了，就不好收緊，吃過虧上過當(dāng)?shù)模瑹o論是地方還是銀行，都得長點(diǎn)心。

不過，房企們可委屈著呢，尤其是現(xiàn)在日子不好過的房企。

雖然16條就像及時(shí)雨一樣，名義上解了他們的燃眉之急，但是能不能落實(shí)，還尚屬未知，如果把救市的效果，全部押到銀行身上，那效果可能就要大打折扣了。

“一視同仁”的說法，確實(shí)是利好，但是，對(duì)于銀行來講，并不好落實(shí)。

一直以來，銀行最愛的就是“晴天送傘、下雨收傘”，在融資需求上，更是旱的旱死澇的澇死，畢竟，從風(fēng)險(xiǎn)因素的考量上來看，央企國企以及未出險(xiǎn)公司，更有能力保證自己的還款能力。

銀行要的是利潤，能賺錢還能降低壞賬率的，肯定優(yōu)先。為啥喊了這么多年的扶持中小微企業(yè)，銀行在這方面的比例仍然很小，不賺錢還要承擔(dān)產(chǎn)生壞賬的責(zé)任，動(dòng)力自然就不足，對(duì)于現(xiàn)在處于風(fēng)險(xiǎn)中的房企來講，依然適用。

不是有免責(zé)條款嗎？

16條里面確實(shí)有倆免死金牌：

1.“對(duì)新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”；

2.“不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，.........合理延長其過渡期”。？

第一條，明確予以免責(zé)的對(duì)象是“保交樓”的政策性銀行，對(duì)于商業(yè)銀行來講，不適用。

第二條是2021年的1月1日實(shí)行的銀行的“兩道紅線”，也就是房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款分別占銀行全部貸款的比例，這是銀行控制房貸增速的主要手段，對(duì)于控制風(fēng)險(xiǎn)來講，也是意義重大。

超限2個(gè)點(diǎn)內(nèi)的，2年過渡期，超過2個(gè)點(diǎn)的，4年，可以延長，但不是不考核，空間逐漸見頂?shù)男蝿菹拢募毅y行敢發(fā)“好人卡”，哪家房企能獲得好人卡，還真不好說，畢竟此前監(jiān)管層試點(diǎn)發(fā)債，也就選出了5家民企而已。

變化可能是，以前去借錢被銀行直接拒絕，而現(xiàn)在是委婉拒絕。

但是歸結(jié)到個(gè)人層面來講，終歸還是大家沒信心，而信心修復(fù)又是一個(gè)漫長的過程。

大家為什么不買房？因?yàn)轭A(yù)期變了。

一方面是財(cái)富的預(yù)期。

過去的30年里面，有一半的時(shí)間里面都在踐行房地產(chǎn)造富的神話，無論是賣房子還是買房子，構(gòu)成的財(cái)富格局里面，房子是核心資產(chǎn)，只漲不跌。

但是，現(xiàn)在房子已經(jīng)開始像股市一樣，成為風(fēng)險(xiǎn)投資，開始符合財(cái)富的二八法則，只有少數(shù)人能夠賺錢，大多數(shù)人可能在這場財(cái)富游戲里面，以虧本收?qǐng)觯颖P與被接盤，成為市場的主旋律。

而另一方面，則是風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。

現(xiàn)在買房的普通人，首要需要考慮的，就是個(gè)人中短期內(nèi)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，比如持續(xù)就業(yè)的能力，就業(yè)意味著有收入，而收入決定還款能力，一旦收入中斷，那么意味著繼續(xù)給銀行打工的機(jī)會(huì)都沒有，看看拍賣平臺(tái)上掛著的法拍房就知道。

個(gè)貸延期？“沒有收到通知啊”。

而沒有收入的時(shí)候，就需要儲(chǔ)蓄來頂上了，這個(gè)時(shí)候，儲(chǔ)蓄數(shù)額決定了在房貸+生活的壓力下，可以持續(xù)生活多久。

而素來買房“買漲不買跌”，而長期風(fēng)險(xiǎn)就在于，房價(jià)回彈預(yù)期就更弱了一些。

統(tǒng)計(jì)局公布了最新的70城房價(jià)數(shù)據(jù)，10月份的房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大，新房價(jià)格下跌城市58個(gè)，二手房下跌的城市62個(gè)，而剛剛進(jìn)入下半年的7月份，這個(gè)數(shù)字分別是40和51。

而近一年以來，二手房下跌城市最少的月份是今年的3月份，但是也有45個(gè)城市下跌，比例上來看，64%也是大半數(shù)了。

買了后漲的就算是“掏上了”，而買了跌的，算是意料之中。當(dāng)然，如果是風(fēng)險(xiǎn)投資品的話，這個(gè)情勢下，不買就算是賺了。

至于救市的現(xiàn)實(shí)效果，只能邊走邊看了。

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